每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜段煉 陳夢(mèng)妤    

12月19日，“全國(guó)地王”安瀾上海項(xiàng)目認(rèn)籌首日，售樓處門(mén)口嚴(yán)防死守。

安瀾上海售樓處位于上海市徐匯區(qū)零陵路，當(dāng)天上午起，門(mén)口短短幾百米距離至少安排了6位固定保安，此外還有不斷走動(dòng)和換崗的工作人員。接待人員也在售樓處門(mén)口不斷巡邏，發(fā)現(xiàn)“可疑對(duì)象”便會(huì)上前詢問(wèn)，并立刻用對(duì)講機(jī)溝通。

“1、2、3、4、5??‘小蜜蜂’不少??！”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）在現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)到兩位保安的對(duì)話。

他們所指的“小蜜蜂”，是專門(mén)守在售樓處門(mén)口，試圖將客戶帶去其他新樓盤(pán)參觀的分銷人員。不過(guò)，上海近些年的市區(qū)高端改善項(xiàng)目幾乎個(gè)個(gè)“日光”，分銷人員拉客的現(xiàn)象多出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，核心區(qū)域極少能看到。

但畢竟頂著“全國(guó)地王”的光環(huán)，安瀾上海的話題度始終不減。

最貴一套1.46億元

12月13日，上海官宣了一批即將入市的新房，安瀾上海不出意外地成為同批次單價(jià)最高的項(xiàng)目。不過(guò)，安瀾上海首批次17.88萬(wàn)元/平方米的過(guò)會(huì)均價(jià)，低于此前業(yè)內(nèi)18.5萬(wàn)元~19萬(wàn)元/平方米的預(yù)期。對(duì)比同板塊潮鳴東方上半年的開(kāi)盤(pán)備案均價(jià)19.5萬(wàn)元/平方米，價(jià)格端吸引力十足。

項(xiàng)目方面此前曾對(duì)每經(jīng)記者透露，安瀾上海推出建筑面積約192~365平方米戶型，營(yíng)銷中心累計(jì)來(lái)訪已突破3000組。

從同批次過(guò)會(huì)新盤(pán)的價(jià)格和區(qū)位來(lái)看，“南園公館”（推廣名綠城黃浦ONE）這樣同價(jià)位、面積段相似、實(shí)力相當(dāng)?shù)母?jìng)品，難免與“濱江安瀾庭”（推廣名安瀾上海）直面競(jìng)爭(zhēng)。

這兩個(gè)項(xiàng)目?jī)H相距5公里車程，從總價(jià)段來(lái)看，綠城黃浦ONE與安瀾上海在建筑面積約193平方米的戶型上總價(jià)接近。不過(guò)，每經(jīng)記者從一房一價(jià)表看到，此次安瀾上海開(kāi)盤(pán)的大面積段戶型總價(jià)在4200萬(wàn)元以上，如588平方米的房源單價(jià)達(dá)到24.78萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約1.457億元。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦通過(guò)微信對(duì)每經(jīng)記者分析：“近期豪宅市場(chǎng)熱度較此前稍有下降，首次開(kāi)盤(pán)價(jià)格給市場(chǎng)驚喜可以理解，畢竟是上海住宅新規(guī)后的典型之一，產(chǎn)品有不少亮點(diǎn)。如果銷售流速理想，后續(xù)開(kāi)盤(pán)價(jià)格也會(huì)逐步提高，更符合營(yíng)銷習(xí)慣?！?/span>

作為上海市《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》首個(gè)落地項(xiàng)目，安瀾上海首次采用全地塊4米以上整層抬板設(shè)計(jì)，將傳統(tǒng)的垂直結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化為“平行生活”系統(tǒng)。

“當(dāng)然，同價(jià)位段也有競(jìng)爭(zhēng)，比如綠城黃浦ONE項(xiàng)目的確會(huì)分流一批準(zhǔn)客戶?！北R文曦說(shuō)。

陸續(xù)入市

每經(jīng)記者在營(yíng)銷中心外大約逗留了2個(gè)小時(shí)，這期間，從保安到門(mén)口工作人員，始終精神高度集中，只要舉起手機(jī)拍攝，就會(huì)有人看鏡頭。

他們的目光始終聚焦在門(mén)口一位抱著文件夾的男子身上，而后者也神情自若，始終保持同一個(gè)姿勢(shì)。

每經(jīng)記者詢問(wèn)他是哪家樓盤(pán)派來(lái)的，他立刻警覺(jué)地反問(wèn)：“怎么了？”

溝通之后，他坦言自己代表的是外區(qū)一個(gè)新房項(xiàng)目，但具體名稱不便透露。

不過(guò)，這樣的引流方式似乎不奏效。每經(jīng)記者停留期間，車輛接二連三從零陵路直接駛?cè)霠I(yíng)銷中心，隨后再原路開(kāi)出，“小蜜蜂”們完全沒(méi)有機(jī)會(huì)接觸他們的潛在客戶。

截至18時(shí)，安瀾上海發(fā)布喜報(bào)稱，已經(jīng)完成163組認(rèn)籌。

2025年5月，上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司和上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司通過(guò)協(xié)議出讓方式，分別拿下徐匯區(qū)東安新村兩宗地塊（徐匯區(qū)C030301單元127b-24、125-31），總成交金額439.53億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，上述地塊連同127b-23地塊，共同組成了上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目，合計(jì)超過(guò)523億元，也刷新全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄。

7月1日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所捆綁轉(zhuǎn)讓上述兩家公司各90%股權(quán)，涉及的正是此次兩宗地塊。直到9月5日，由中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯(lián)合組成的開(kāi)發(fā)主體，通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所正式完成對(duì)徐匯東安城市更新項(xiàng)目的股權(quán)交易。至此，價(jià)值約440億元地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)正式落定。

同月，中華企業(yè)、宸嘉發(fā)展聯(lián)合體以29.87億元總價(jià)獲得上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司旗下新楓安100%股權(quán)，獲得了127b-23地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。

而隨著安瀾上海入市，“全國(guó)地王”正式開(kāi)啟了入市節(jié)奏。

臨近年末，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，即使在上海，區(qū)域內(nèi)如此大體量的項(xiàng)目入市，仍然存在一定銷售壓力；另一方面，項(xiàng)目總價(jià)較高，購(gòu)房人趨于謹(jǐn)慎。

（聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

記者|包晶晶

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 易啟江

校對(duì)|陳星

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