每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“守住一居室330萬(wàn)元！”

這幾天，北京樓市的二手房“保價(jià)聯(lián)盟”鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）獲取到的信息，《致廣大六郎莊同胞們的一封信》（涉及海淀區(qū)柳浪家園項(xiàng)目）這樣寫道：“最近聽說有不少下房本的，已經(jīng)開始出售轉(zhuǎn)賣，且低于市場(chǎng)價(jià)交易”，并表示“為了下一代守住房?jī)r(jià)，守住房?jī)r(jià)交易底線”。業(yè)主們疑似組建起“保價(jià)聯(lián)盟”。

不過每經(jīng)記者注意到，有中介發(fā)布消息稱，柳浪家園47平方米開間直接報(bào)價(jià)290萬(wàn)元，46平方米一居室則報(bào)價(jià)310萬(wàn)元，均未達(dá)到330萬(wàn)元。

而該片區(qū)另一個(gè)項(xiàng)目橡樹灣的倡議書則顯示：“呼吁業(yè)主在掛牌時(shí)審慎考慮小區(qū)整體價(jià)值，盡量避免非必要的急售、跳樓價(jià)，保持價(jià)格帶的基本穩(wěn)定?！辈贿^，該倡議書中沒有提及具體價(jià)格。

柳浪家園是重點(diǎn)回遷安置項(xiàng)目

柳浪家園位于北京市海淀區(qū)上地板塊，是六郎莊村的重點(diǎn)回遷安置項(xiàng)目。小區(qū)分北里、南里、東里等多個(gè)區(qū)域，擁有數(shù)千套房源，部分樓棟因歷史遺留問題一直未完成首次登記，影響房本辦理進(jìn)度。

作為回遷房，柳浪家園價(jià)格低于周邊不少商品房，近一年成交活躍度較高。貝殼找房顯示，目前北里二手房源掛牌均價(jià)為7.4萬(wàn)元/平方米，共有34套房源在售；南里二手房源掛牌均價(jià)約7.2萬(wàn)元/平方米，約35套房在售；東里掛牌均價(jià)較高，為8萬(wàn)元/平方米，11套在售。僅11月，柳浪家園北里看房人數(shù)就有180人，比10月增長(zhǎng)26%。

《致廣大六郎莊同胞們的一封信》內(nèi)容顯示：“只要上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)不倒閉，每年都會(huì)有大量上學(xué)家庭來買房；只要軟件園和周邊的大廠、創(chuàng)業(yè)公司不關(guān)門，咱們就不要擔(dān)心房子租不出去……咱們可能這輩子沒有拆遷機(jī)會(huì)了，但是咱們可以為了下一代守住房?jī)r(jià)?！?/p>

有長(zhǎng)期關(guān)注上地板塊的購(gòu)房者向每經(jīng)記者表示，柳浪家園近期大量下房本，賣房的業(yè)主確實(shí)較多。每個(gè)業(yè)主的利益訴求不一樣，有些人為了盡快拿到房款，著急出售，所以價(jià)格上有所讓步。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從10月以來的成交情況看，柳浪家園47平方米戶型（含開間、一居室）總價(jià)最低已至275萬(wàn)元，單價(jià)5.85萬(wàn)元/平方米左右；該面積段成交房源的總價(jià)大部分都低于這次業(yè)主們希望保價(jià)的330萬(wàn)元。

在第三方中介平臺(tái)，盡管柳浪家園47平方米戶型的掛牌價(jià)普遍高于330萬(wàn)元，但不少業(yè)主這兩個(gè)月已紛紛調(diào)低了價(jià)格。據(jù)貝殼找房，掛牌價(jià)相對(duì)較高的東里，一套47平方米房源的價(jià)格，9月是410萬(wàn)元，12月則調(diào)降至385萬(wàn)元；北里一套47平方米房源，掛牌價(jià)從7月的432萬(wàn)元調(diào)降到了365萬(wàn)元，12月以來就調(diào)整了4次；南里的46平方米房源掛牌價(jià)，則從8月的380萬(wàn)元調(diào)降到了如今的325萬(wàn)元。

“這就是上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)樹村校區(qū)的占坑房源，類似戶型還有好幾套，隨時(shí)都可以看房，業(yè)主不在，但都做了委托，給了鑰匙。”該片區(qū)中介人士向每經(jīng)記者介紹，暫時(shí)沒有要漲價(jià)（的跡象）。

抱團(tuán)倡議理性掛牌，二手房業(yè)主能否守住房?jī)r(jià)底線？

相比之下，距離柳浪家園約4公里開外的橡樹灣項(xiàng)目則要理性一些?！吨聫V大橡樹灣業(yè)主的一封信》中列出了“維護(hù)社區(qū)品質(zhì)是房?jī)r(jià)的第一支撐”“理性掛牌、合理議價(jià)，避免價(jià)格內(nèi)卷”“強(qiáng)化中介管理，共同維護(hù)校區(qū)價(jià)格體系”等五條倡議，希望守住橡樹灣房?jī)r(jià)。

每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，橡樹灣五期146平方米房源2023年可以賣到2323萬(wàn)元，單價(jià)約15.8萬(wàn)元/平方米；而今年11月成交的一套144平方米房源，總價(jià)只有1470萬(wàn)元，單價(jià)約10.2萬(wàn)元/平方米。

從目前的掛牌情況看，每經(jīng)記者查詢貝殼找房信息發(fā)現(xiàn)，橡樹灣五期二手房源的掛牌單價(jià)多在10萬(wàn)元~13萬(wàn)元/平方米區(qū)間。其中，有一套206平方米的戶型，掛牌單價(jià)已跌破10萬(wàn)元/平方米。

圖片來源：貝殼找房

《致廣大橡樹灣業(yè)主的一封信》顯示：“在市場(chǎng)處于弱周期時(shí)，極端低價(jià)掛牌往往會(huì)形成錨定效應(yīng)，被中介迅速放大，影響整個(gè)社區(qū)的溢價(jià)空間。建議業(yè)主在選擇中介時(shí)，明確底價(jià)、掛牌策略，拒絕惡意壓價(jià)、虛假低價(jià)引流等行為?！?/p>

“我覺得這種‘保價(jià)聯(lián)盟’其實(shí)利好周邊小區(qū)出貨?！鼻笆鲑?gòu)房者認(rèn)為。而此前上海某學(xué)區(qū)房小區(qū)部分業(yè)主提出“保價(jià)”時(shí)，有項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示，“價(jià)格聯(lián)盟”這種做法實(shí)際上用處不大，只要有人急賣，聯(lián)盟就會(huì)被擊破。

圖片來源：貝殼找房

其實(shí)對(duì)橡樹灣五期來說，出現(xiàn)這種情況，還有一個(gè)重要原因——周邊高端新盤的批量供應(yīng)和價(jià)格擠壓。距離該項(xiàng)目1公里左右的建發(fā)海晏，在售均價(jià)13.6萬(wàn)元/平方米，主力戶型為183~265平方米四居；在售均價(jià)13.88萬(wàn)元/平方米的臻云，主力戶型139~229平方米。據(jù)此看，兩者不論是目標(biāo)客群還是主力戶型，都與橡樹灣五期有一定重合；而且兩個(gè)新盤均為北京新規(guī)盤，在得房率、層高、戶型設(shè)計(jì)等方面更有優(yōu)勢(shì)。

圖片來源：中指云

中指云數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，北京二手房均價(jià)約6.5萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降1.44%，同比下降6.08%，價(jià)格中位數(shù)約5.9萬(wàn)元/平方米。

新房方面，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局12月16日最新數(shù)據(jù)，1~11月，全市新建商品房銷售面積894.8萬(wàn)平方米，同比下降4.6%。另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1~11月，北京商品住宅項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)TOP10項(xiàng)目網(wǎng)簽金額合計(jì)550.70億元，排名前四的項(xiàng)目均位于海淀區(qū)，其中就包括建發(fā)海晏。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖