每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“資產(chǎn)通過(guò)公募REITs形成流動(dòng)性，當(dāng)市場(chǎng)做大做強(qiáng)時(shí)，其實(shí)會(huì)拉動(dòng)新一輪投資。”

11月21日下午，江蘇省及南京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)赴南京青晏閣（河西南G116社區(qū)）調(diào)研保障性租賃住房工作，河西南G116社區(qū)資管方兼運(yùn)營(yíng)方——瓴寓國(guó)際CEO張愛(ài)華在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）采訪時(shí)表示：“2026年住房租賃市場(chǎng)快速上漲的概率不大，但瓴寓國(guó)際中長(zhǎng)期仍然偏謹(jǐn)慎樂(lè)觀，原因是從土地出讓情況來(lái)看，保租房集中供應(yīng)已趨近尾聲，到2027年會(huì)逐步縮減并趨于穩(wěn)定?！?/p>

瓴寓國(guó)際CEO張愛(ài)華 受訪者供圖

所有項(xiàng)目“以退定投”

NBD：瓴寓國(guó)際與紫金財(cái)險(xiǎn)、新華資管共建租賃住房專項(xiàng)基金，并落地首個(gè)項(xiàng)目南京河西南保障性租賃社區(qū)，公司對(duì)于長(zhǎng)租公寓的退出路徑通常如何規(guī)劃？

張愛(ài)華：要讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的流動(dòng)性。該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前端，就完成了與紫金保險(xiǎn)、新華資管共建新的基金，然后放到類REITs去孵化，讓它變成成熟資產(chǎn)。

所有項(xiàng)目“以退定投”，啟動(dòng)之前已經(jīng)規(guī)劃好了退出的時(shí)間點(diǎn)、投資人的要求，按照投資人關(guān)注的維度建立好風(fēng)險(xiǎn)管理模型。投資人對(duì)產(chǎn)品的長(zhǎng)期持有性要求更高，不能選市場(chǎng)需求不足、有問(wèn)題、不具備可持續(xù)性的項(xiàng)目。

這是一門(mén)“100塊錢(qián)定生死的生意”。如果每間房的租金下降100元，1000間房的年租金就減少了120萬(wàn)元。在Cap Rate（資本化率）為5%的情況下，不考慮空置和收租損失等情況，1000間房在投資端的損失就是2400萬(wàn)元（120/0.05）。也就是說(shuō)，精細(xì)化管理在這個(gè)過(guò)程中，體現(xiàn)的價(jià)值是幾何倍提升的。

NBD：瓴寓國(guó)際在私募與公募REITs方面分別進(jìn)行了哪些嘗試？

張愛(ài)華：事實(shí)上，瓴寓國(guó)際做了三類基金。

第一類是開(kāi)發(fā)型基金，即從開(kāi)發(fā)階段進(jìn)入，買(mǎi)地、拿地或者直接購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目，由于前端風(fēng)險(xiǎn)比后端更大，所以回報(bào)也會(huì)更高。

第二類是Pre-REITs基金，通常項(xiàng)目建設(shè)完成后第一年還不符合公募條件，需要再“養(yǎng)一養(yǎng)”，這個(gè)階段就由Pre-REITs基金接手，大約1～2年時(shí)間。例如上海松江柚米社區(qū)就是典型的Pre-REITs基金參與的項(xiàng)目。

第三類則是在Pre-REITs基金孵化數(shù)年后，不管公募、私募，還是類似險(xiǎn)資的長(zhǎng)持基金，由穩(wěn)健型基金承接，至少持有8～10年。

共同推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍

NBD：長(zhǎng)租賽道靠的是“精耕細(xì)作”，如何將投資有效轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)效益？

張愛(ài)華：一是深刻理解目標(biāo)客戶，二是基于客戶需求設(shè)計(jì)高性價(jià)比產(chǎn)品，三是高效運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

這些靠“人”定不出來(lái)。瓴寓國(guó)際2018年開(kāi)始構(gòu)建大數(shù)據(jù)與數(shù)字化系統(tǒng)，以租金關(guān)鍵因子為例，租金以地段為常量、產(chǎn)品溢價(jià)為關(guān)鍵乘數(shù)因子，以及運(yùn)營(yíng)系數(shù)構(gòu)成。通過(guò)自研系統(tǒng)，將區(qū)域客戶熱力圖與畫(huà)像，結(jié)合第三方數(shù)據(jù)交叉驗(yàn)證，集合集成競(jìng)品數(shù)據(jù)、狀態(tài)及需求分析，最后形成智能定價(jià)。這一系統(tǒng)已迭代至3.0版本，支持區(qū)域點(diǎn)位租金自動(dòng)測(cè)算。

現(xiàn)在的年輕人可能要看12套房，才會(huì)下單租一套房。而當(dāng)下年輕人在需求上充滿了矛盾，例如“不希望被打擾，但喜歡被看見(jiàn)”“審美要求高，但支付能力不足”等等。因此要把這件事情做好，其實(shí)是非常困難的事。我們的客研系統(tǒng)積累了百億條數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)地分析客戶需求，通過(guò)智能化、智慧化社區(qū)體現(xiàn)服務(wù)，不讓年輕人感受到“被管理”。

NBD：當(dāng)前階段，政策層面還可以在哪些關(guān)鍵環(huán)節(jié)提供更明確的支持？

張愛(ài)華：投資人是非常成熟的，在解決了資產(chǎn)流動(dòng)性以后，會(huì)越來(lái)越看重這個(gè)行業(yè)。目前保租房公募REITs的認(rèn)購(gòu)比例達(dá)到1:200，一份難求，說(shuō)明市場(chǎng)上不缺投資人。相比股票或其他上市交易的品種，保租房REITs不是流動(dòng)性不夠強(qiáng)，而是符合回報(bào)的資產(chǎn)不夠多。

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)從出現(xiàn)公募REITs開(kāi)始，到相關(guān)立法工作不斷推進(jìn)，標(biāo)志著行業(yè)逐步走向成熟。此時(shí)更需要考慮的是，如何讓它更市場(chǎng)化地運(yùn)作和流動(dòng)。這需要政策鼓勵(lì)，使過(guò)程更加簡(jiǎn)潔高效；讓更多元的主體參與，共同推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。