每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜張益銘    

“REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）很可能是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一條出路?！倍辔恍袠I(yè)人士不約而同表達(dá)了這一觀點(diǎn)。

2025年11月12日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“2025觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)”在上海舉行。本屆年會(huì)以“向上的信心”為主題，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人士、企業(yè)高管共論穿越周期、歷經(jīng)波動(dòng)繼續(xù)前行的理性與堅(jiān)定。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

在現(xiàn)場(chǎng)，多位行業(yè)人士從不同維度達(dá)成了共識(shí)：隨著行業(yè)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)將回歸運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，地產(chǎn)屬性將逐步淡出。盡管REITs尚處于萌芽階段，但未來(lái)多層次REITs市場(chǎng)的全面形成將助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展及企業(yè)資產(chǎn)資本循環(huán)。

中金基金副總經(jīng)理、董事總經(jīng)理李耀光在主題演講中透露：“未上市企業(yè)把資產(chǎn)裝進(jìn)REITs，以終為始地改變投資思路，按照REITs標(biāo)準(zhǔn)去投資建設(shè)、收購(gòu)資產(chǎn)，將管理提升、資產(chǎn)盤(pán)活的循環(huán)思路融入公司的價(jià)值鏈和生態(tài)鏈，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)新階段、新時(shí)代的新模式發(fā)展。”

REITs是“絕對(duì)的藍(lán)海市場(chǎng)”

李耀光指出：“截至今年6月30日，全球REITs規(guī)模超2萬(wàn)億美元，其中美國(guó)占60%，亞洲占13%，中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)占比約9.3%。目前，中國(guó)公募REITs已經(jīng)拓展到交通、能源、市政、生態(tài)、物流、園區(qū)、新基建、租賃住房、消費(fèi)等10余個(gè)資產(chǎn)類型，資產(chǎn)的豐富程度已經(jīng)居于亞洲領(lǐng)先序列。”

F.O.G.富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐也認(rèn)為：“目前，中國(guó)內(nèi)地共發(fā)行76單公募REITs，超過(guò)了新加坡和中國(guó)香港市場(chǎng)REITs的總數(shù)量，但中國(guó)內(nèi)地REITs資本市場(chǎng)規(guī)模僅2000多億元人民幣，全球的REITs市場(chǎng)則超2萬(wàn)億美元。對(duì)比之下，中國(guó)內(nèi)地REITs市場(chǎng)個(gè)頭較小，有待未來(lái)高速發(fā)展，是一個(gè)不容小覷的新興市場(chǎng)?！?/p>

他判斷：“REITs市場(chǎng)是絕對(duì)的藍(lán)海，但現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)存在一個(gè)困局，就是REITs市場(chǎng)尚處在萌芽階段?！?/p>

不過(guò)，根據(jù)李耀光的分析，2025年將進(jìn)入REITs常態(tài)化發(fā)行的“2.0階段”。

政策層面，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的支持信號(hào)持續(xù)釋放，9月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，提出積極推動(dòng)新資產(chǎn)類型項(xiàng)目推薦發(fā)行，“積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場(chǎng)化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場(chǎng)、養(yǎng)老設(shè)施等尚無(wú)推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題，幫助項(xiàng)目盡快滿足發(fā)行條件”。

同時(shí)，商務(wù)部等9部門印發(fā)了《關(guān)于加力推動(dòng)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級(jí)的通知》，提出優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場(chǎng)、菜市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成一二級(jí)市場(chǎng)“香餑餑”

首批4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市僅一年多，已經(jīng)成了市場(chǎng)的“香餑餑”。

作為國(guó)內(nèi)最大REITs持有機(jī)構(gòu)之一的代表，國(guó)泰海通證券投行結(jié)構(gòu)金融部執(zhí)行董事趙陽(yáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)透露：“僅一年時(shí)間，市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)REITs的認(rèn)可度就發(fā)生了翻天覆地的變化。2024年年中，首批幾只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批后，募集還是遇到了一定困難。即便商業(yè)頭部央國(guó)企高層領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，多次向投資人一對(duì)一路演，依然有許多投資人持謹(jǐn)慎態(tài)度。但現(xiàn)在的情況則是——一級(jí)發(fā)行一份難求，經(jīng)常出現(xiàn)200倍的超額認(rèn)購(gòu)，中簽率千分之幾。比如華潤(rùn)消費(fèi)REIT剛剛預(yù)披露，份額就已經(jīng)拿不到了?！?/p>

“這背后，正是底層零售商業(yè)資產(chǎn)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)支撐了REITs的業(yè)績(jī)，目前在所有的REITs里，投資人最看好、最感興趣的反而是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs?，F(xiàn)在已經(jīng)很難說(shuō)是REITs成就了商管能力，還是商管能力成就了REITs?！壁w陽(yáng)說(shuō)。

作為首批上市的中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，由印力集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的底層資產(chǎn)項(xiàng)目——杭州西溪印象城業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異。2025年三季度報(bào)告顯示，項(xiàng)目出租率為99.13%，租金收繳率為99.85%?？土魍仍鲩L(zhǎng)6.5%，有效租金單價(jià)為251.36元/平方米/月。

印力集團(tuán)執(zhí)行總裁兼上海城市商業(yè)公司董事長(zhǎng)姚海波坦言：“發(fā)行REITs對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，一方面倒逼我們運(yùn)營(yíng)的透明化、規(guī)范化；另一方面我們也給更多的人提供了介于一二級(jí)市場(chǎng)和債券之間的投資渠道。杭州西溪印象城之前經(jīng)歷了十多年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，從融資結(jié)構(gòu)上，曾經(jīng)歷過(guò)開(kāi)發(fā)基金、CMSB（商業(yè)抵押支持債券）等，最后通過(guò)REITs完成上市。2024年，可分配金額達(dá)到了1.25億元，當(dāng)年進(jìn)行了2次分紅，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格也上漲了30%?！?/p>

從他的角度看，在分化加劇、REITs普及、資本與運(yùn)營(yíng)深度融合的大趨勢(shì)下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)正從“咆哮時(shí)代”走向“精釀時(shí)代”，企業(yè)不能做規(guī)模的崇拜者，而要做“價(jià)值的深耕者”。商業(yè)地產(chǎn)要面對(duì)價(jià)值取舍，聚焦存量資產(chǎn)的效率提升和更新，思考如何為合作伙伴、顧客提供情緒價(jià)值，以及擁抱科技帶來(lái)的深刻變化和效率提升。

二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)上，消費(fèi)類REITs在2025年內(nèi)的漲幅表現(xiàn)，顯示出市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)復(fù)蘇和該類資產(chǎn)長(zhǎng)期現(xiàn)金流的強(qiáng)烈信心。

中信建投在10月23日的研報(bào)中指出，截至2025年10月21日收盤(pán)，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、中金印力消費(fèi)REIT、易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT等多只REITs今年以來(lái)漲幅已經(jīng)超過(guò)30%。但中信建投也進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)提示，如消費(fèi)增速下降、存量競(jìng)爭(zhēng)壓力進(jìn)一步加大、商業(yè)地產(chǎn)商自身經(jīng)營(yíng)不善等風(fēng)險(xiǎn)。

平安不動(dòng)產(chǎn)首席運(yùn)營(yíng)官曾燦霞在主題演講中也提示：“REITs的本質(zhì)是一種機(jī)制設(shè)計(jì)，并不改變底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)邏輯。REITs需要關(guān)注三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，首先是股票屬性帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，第二是底層資產(chǎn)層面的風(fēng)險(xiǎn)，最后一個(gè)是管理機(jī)制帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

從資本的追逐到從業(yè)者的冷靜思考，一條清晰的邏輯逐漸浮現(xiàn)：REITs不僅是盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)的一渠活水，更是一根無(wú)形的指揮棒，正倒逼整個(gè)行業(yè)回歸本質(zhì)——資產(chǎn)的價(jià)值，終將由其運(yùn)營(yíng)能力決定。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝