每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“希望在今年內(nèi)完成境外債務(wù)重組工作?！?/p>

6月5日，在碧桂園召開的線上股東會(huì)議上，公司首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事伍碧君如是說。6月6日，碧桂園宣布延長早鳥重組支持協(xié)議同意費(fèi)用限期，及一般重組支持協(xié)議同意費(fèi)用限期。

此前的6月3日，龍光集團(tuán)公布了境內(nèi)債務(wù)重組優(yōu)化方案，涉及本金總額高達(dá)219.62億元。旭輝控股集團(tuán)則在6月4日宣布，其境外債務(wù)重組方案以92.66%的高支持率獲得通過，預(yù)計(jì)可減少債務(wù)52.7億美元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年5月以來，包括金科股份、融創(chuàng)中國、華夏幸福、龍光集團(tuán)、佳兆業(yè)、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園在內(nèi)的多家房企紛紛公布了債務(wù)重組的最新進(jìn)展，不少房企的重組方案采用多元化的解決路徑。

“近期房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重組加速的主要原因，在于金融機(jī)構(gòu)和保交樓資金的介入?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉6月5日通過微信向每經(jīng)記者表示，隨著保交樓工作的推進(jìn)，一些面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房企能夠獲得一定的銷售回款。在此背景下，與企業(yè)債權(quán)人協(xié)商債務(wù)解決方案，相較于保交樓之前變得更加容易。

多元化重組方案密集落地

從近期多家出險(xiǎn)房企公布的債務(wù)重組方案來看，內(nèi)容包括債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)抵債、折價(jià)購回等多元化的解決路徑。

如6月3日，龍光集團(tuán)旗下境內(nèi)公司深圳市龍光控股有限公司公告稱，3月中旬時(shí)曾對(duì)本金總額超219億元的21筆境內(nèi)債務(wù)提供包含五個(gè)選項(xiàng)的重組方案，經(jīng)過與持有人的溝通，并結(jié)合自身的經(jīng)營情況和可動(dòng)用資源， 計(jì)劃對(duì)原重組方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，提供新的整體重組方案。

來源：龍光控股公告

在最新方案中，29項(xiàng)增信資產(chǎn)將被分類，分別用于特定資產(chǎn)信托、實(shí)物抵債、留債等不同選項(xiàng)。在信托模式下，每100元債券可轉(zhuǎn)換為100份信托份額，信托到期日為自設(shè)立后第15年，通過商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)長期償付。

此外，股東將額外注入現(xiàn)金和龍光集團(tuán)的股票資源，以增強(qiáng)償債保障。其中，在股票選項(xiàng)中設(shè)定了“強(qiáng)制出售啟動(dòng)日”，若股價(jià)低于1.08港元/股，將觸發(fā)補(bǔ)充增發(fā)機(jī)制。

旭輝控股集團(tuán)則在6月4日宣布，其境外債務(wù)重組方案以92.66%的高支持率獲得通過。本次重組預(yù)計(jì)削減境外債務(wù)約52.7億美元（約合379億元人民幣），占境外債務(wù)總額的66%。

境內(nèi)債方面，據(jù)旭輝控股集團(tuán)5月23日公告，其存續(xù)境內(nèi)公司債券重組方案共涉及7只境內(nèi)公司債券，本金余額合計(jì)100.6億元，為債券持有人提供了四種選擇方案，分別是債券購回、股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)、以資抵債和一般債權(quán)。

在5月12日召開的境外重組債權(quán)人說明會(huì)上，旭輝控股集團(tuán)創(chuàng)始人林中表示，完成境內(nèi)外信用債重組是公司活下來的前提之一，將極大改善公司的資本結(jié)構(gòu)、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

來源：旭輝控股集團(tuán)公告

此外，融創(chuàng)中國、碧桂園等房企的債務(wù)重組路徑也各具特色。

融創(chuàng)中國于5月26日公告稱，其約95.5億美元的境外債重組方案已獲82%債權(quán)人支持。

根據(jù)融創(chuàng)中國的重組方案，全額債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)將為債權(quán)人提供短期退出、提前獲得流動(dòng)性，及長期持有、分享未來股票價(jià)值上升收益的機(jī)會(huì)。這或?qū)椭趧?chuàng)成為首家境外債基本清零的大型房企，為經(jīng)營恢復(fù)打下重要基礎(chǔ)。

碧桂園則在境外債重組中引入了“現(xiàn)金+新債+轉(zhuǎn)股”模式，截至5月23日，已有超過70%的債權(quán)人加入了支持協(xié)議。

“房企經(jīng)歷了近幾年的化債，不少企業(yè)已經(jīng)提供了一些可供參考的方案。”張宏偉向記者舉例道，比如同意給現(xiàn)金，基本上是原債券價(jià)格的二至三折，甚至有的房企清償率僅一折；如果投資者同意展期，基本上是五至十年周期，房企在這期間以支付利息為主。這些優(yōu)先化債房企的案例，也在給后續(xù)化債的企業(yè)提供了參考。

債轉(zhuǎn)股成主流化債策略

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年房企到期債務(wù)總額將達(dá)到5257億元，較2024年增長約8.9%，償債壓力依然居高不下。

在此背景下，不少面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房企通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)抵債、折價(jià)購回等創(chuàng)新手段推進(jìn)重組進(jìn)程。同時(shí)，政策方面也通過提供融資支持、收購存量資產(chǎn)、銀行貸款“白名單”等措施，為行業(yè)注入新的活力，加速了地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出清。

據(jù)記者觀察，在房企普遍遭遇資產(chǎn)價(jià)值下降和現(xiàn)金流緊張的情況下，債轉(zhuǎn)股作為一種無需現(xiàn)金支出、能夠降低負(fù)債率的策略，正逐漸從過去的“輔助選項(xiàng)”轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵策略。

在融創(chuàng)中國、旭輝控股集團(tuán)、佳兆業(yè)、碧桂園等企業(yè)的債務(wù)重組方案中，債轉(zhuǎn)股方式均被提及。

以融創(chuàng)中國為例，其境外債務(wù)重組采取了“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”的方式，債權(quán)人可獲得兩種不同轉(zhuǎn)股價(jià)的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債，其中3.85港元/股的長期可轉(zhuǎn)債為市場預(yù)留了升值空間。

今年4月，佳兆業(yè)公布的境外債務(wù)重組方案中，計(jì)劃發(fā)行六檔新美元債和八檔強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券。如果這些可轉(zhuǎn)換債券全部完成轉(zhuǎn)股，將形成130.16億股新股?。

5月23日，佳兆業(yè)宣布境外債務(wù)重組的進(jìn)一步資料——瑞景計(jì)劃生效日期落實(shí)，意味著其在解決財(cái)務(wù)問題和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)方面取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

東吳證券在其研究報(bào)告中指出，隨著債權(quán)人對(duì)房企償債預(yù)期的下調(diào)，預(yù)計(jì)2025年將迎來房企債務(wù)重組的高峰期。具體將呈現(xiàn)四大趨勢特征：一是境內(nèi)債務(wù)重組方案將向境外方案靠攏，引入現(xiàn)金回購等多樣化選項(xiàng)；二是債務(wù)削減幅度更大；三是債務(wù)利息更低；四是展期時(shí)間更長。

而此前，房企境內(nèi)重組方式較為單一，主要以延期還款和打包還款為主，未能有效降低債務(wù)規(guī)模。

同策研究院的研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)6月5日通過微信向每經(jīng)記者分析指出，隨著一些典型房企的債務(wù)重組進(jìn)程加快，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的清除路徑逐漸變得清晰，這有利于恢復(fù)行業(yè)信心，同時(shí)也讓金融機(jī)構(gòu)看到了希望。

宋紅衛(wèi)同時(shí)提醒，當(dāng)前面臨困境的房企在債務(wù)重組過程中仍面臨諸多挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)?！白钚枰璧氖菚r(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，尤其是低級(jí)別城市的資產(chǎn)價(jià)格尚未穩(wěn)定，資產(chǎn)處置需要在最短時(shí)間內(nèi)完成，以避免價(jià)值縮水?！?/p>

“項(xiàng)目資產(chǎn)的價(jià)值隨時(shí)間變化存在較大不確定性，許多房企債務(wù)二次展期的原因是原計(jì)劃的出售價(jià)格和節(jié)奏難以實(shí)現(xiàn)?！彼渭t衛(wèi)建議，面臨困境的房企要積極自救，并提出相對(duì)可行且風(fēng)險(xiǎn)可控的重組方案，以展現(xiàn)誠意給資本方。

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封面圖片來源：圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝