每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

5月30日—31日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫(kù)等機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布2025年前5月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及拿地金額榜單。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前5月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額14436.4億元，同比下降10.8%。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企5月銷(xiāo)售操盤(pán)金額2945.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.5%。

頭部企業(yè)表現(xiàn)依然穩(wěn)健。億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，前5月，TOP10房企和TOP30房企的銷(xiāo)售門(mén)檻值分別同比增長(zhǎng)8%和2%。保利發(fā)展前5月以1161億元領(lǐng)跑百?gòu)?qiáng)房企，并成為今年首個(gè)銷(xiāo)售額破千億元的房企。

在土地端，百?gòu)?qiáng)房企的拿地金額增長(zhǎng)明顯。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，前5月，百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地總額4051.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%，增幅較4月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。央國(guó)企仍是拿地主力，部分民營(yíng)房企也積極拿地，如濱江集團(tuán)、邦泰集團(tuán)、興耀房產(chǎn)等均進(jìn)入拿地金額前二十。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波6月1日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，從百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售來(lái)看，市場(chǎng)總體表現(xiàn)呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇基調(diào)下的區(qū)域性向好”趨勢(shì)，雖未整體回暖，但部分企業(yè)表現(xiàn)向好，市場(chǎng)的總體表現(xiàn)好于預(yù)期。

今年首個(gè)“千億房企”誕生

房企整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀惶幱谙滦型ǖ?。?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前5月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額14436.4億元，同比下降10.8%，降幅較前4月基本持平。5月單月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比下降17.3%，較4月單月降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

其中，保利發(fā)展以1161億元繼續(xù)領(lǐng)跑，同時(shí)也成為今年首個(gè)銷(xiāo)售額破千億元的房企；綠城中國(guó)以964.4億元緊隨其后，中海地產(chǎn)以904億元取代華潤(rùn)置地上升至第三位。記者梳理發(fā)現(xiàn)，保利發(fā)展、綠城中國(guó)和中海地產(chǎn)在5單月的銷(xiāo)售額分別達(dá)到約285億元、254億元和241億元。

來(lái)源：中指研究院

分陣營(yíng)來(lái)看，前5月，銷(xiāo)售總額超百億元的房企共有33家，與去年同期持平；銷(xiāo)售總額超50億元的房企共有64家，較去年同期減少6家。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2945.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.5%；前5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額13127.5億元。

“5月有超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升，包括中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂在內(nèi)的房企環(huán)比增幅較大。”張波表示：“頭部房企的業(yè)績(jī)提升更為明顯，在當(dāng)下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中展現(xiàn)出較強(qiáng)的適應(yīng)性。由于頭部房企在高能級(jí)城市布局占比更高，不少城市在5月不斷有‘日光盤(pán)’出現(xiàn)，直接導(dǎo)致其5月表現(xiàn)好于行業(yè)整體?！?/p>

值得注意的是，從門(mén)檻值數(shù)據(jù)來(lái)看，頭部梯隊(duì)房企同比已現(xiàn)回暖。億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，前5月，TOP10房企銷(xiāo)售門(mén)檻值為433億元，同比增長(zhǎng)8%；TOP30房企的銷(xiāo)售門(mén)檻值為104億元，同比增長(zhǎng)2%。

張波表示：“市場(chǎng)分化還在持續(xù)，不少城市供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入‘空窗期’，客觀上限制了成交放量。如深圳5月商品住宅新增供應(yīng)創(chuàng)新低，整體成交規(guī)模受限于供應(yīng)不足，難以持續(xù)放量。而部分弱二線(xiàn)城市，如濟(jì)南、青島、南寧等，短期內(nèi)高庫(kù)存問(wèn)題待解，整體去化難言樂(lè)觀?！?/p>

“好房子”新規(guī)下“日光盤(pán)”頻現(xiàn)

值得一提的是，住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（被業(yè)界稱(chēng)為“好房子”國(guó)標(biāo)）5月1日起正式施行；5月22日，住建部發(fā)布通知，開(kāi)展“好房子”建設(shè)惠民實(shí)用技術(shù)產(chǎn)品征集工作。在此背景下，核心熱點(diǎn)城市的“日光盤(pán)”（開(kāi)盤(pán)即售罄的樓盤(pán)項(xiàng)目）不斷涌現(xiàn)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，部分熱點(diǎn)城市熱銷(xiāo)項(xiàng)目或是純改善類(lèi)產(chǎn)品，或是核心區(qū)位保障完善且配套齊全的項(xiàng)目。如成都“招商錦城序”首批次房源40分鐘即售罄，銷(xiāo)售額4.8億元；北京“中海萬(wàn)吉玖序”首期開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額63.7億元；北京“招商序”2小時(shí)成交176套，成交總金額超14.1億元；上?！皾?rùn)雲(yún)金茂府”開(kāi)盤(pán)36分鐘售罄，成交額達(dá)14.5億元；上?！氨＠ず＋h外灘序BUND98”和“金茂棠前”均開(kāi)盤(pán)售罄。

其中，上海的高端改善住宅表現(xiàn)更為亮眼。5月11日，全國(guó)單價(jià)“地王”項(xiàng)目——上海綠城·潮鳴東方120套房源開(kāi)盤(pán)，均價(jià)達(dá)19.5萬(wàn)元/平方米，當(dāng)日即售罄，銷(xiāo)售額達(dá)69.88億元；5月21日，上海壹號(hào)院三批次開(kāi)盤(pán)，64套房源當(dāng)日售罄，銷(xiāo)售額達(dá)40.25億元。5月24日，前灘公館五批次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日230套房源售罄；5月28日，康定壹拾玖首次開(kāi)盤(pán)，92套房源僅用時(shí)43分鐘便銷(xiāo)售一空。

對(duì)此，同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，今年樓市的整體基調(diào)還是止跌回穩(wěn)，3月份出現(xiàn)了階段性需求釋放。當(dāng)前樓市分化明顯，少量核心城市在高品質(zhì)“好房子”供給下，中高端項(xiàng)目走出獨(dú)立行情，部分城市的第四代宅項(xiàng)目支撐了市場(chǎng)熱度。

百?gòu)?qiáng)房企拿地額同比增近三成

相比銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)下行，百?gòu)?qiáng)房企的拿地金額則明顯增長(zhǎng)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，前5月，百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地總額4051.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%，增幅較4月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)記者觀察，盡管拿地企業(yè)仍以央國(guó)企為主，但部分民營(yíng)房企亦表現(xiàn)亮眼，如濱江集團(tuán)權(quán)益拿地金額排名第四，邦泰集團(tuán)、興耀房產(chǎn)集團(tuán)、海成集團(tuán)等也進(jìn)入拿地金額榜前二十。

來(lái)源：中指研究院

其中，濱江集團(tuán)聚焦大本營(yíng)杭州，在杭州區(qū)域的拿地金額穩(wěn)居首位；興耀房產(chǎn)集團(tuán)在杭州、大華集團(tuán)在上海均增加了土地儲(chǔ)備；新希望地產(chǎn)排在成都房企拿地金額第八位。此外，蘇州、南京均有民營(yíng)房企在公開(kāi)土拍市場(chǎng)拿地。

“現(xiàn)在房企也根據(jù)銷(xiāo)售市場(chǎng)的形勢(shì)作拿地決策。當(dāng)前去化比較快、銷(xiāo)售行情比較好的區(qū)域，往往也是后續(xù)企業(yè)投資機(jī)會(huì)比較多的地方?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，企業(yè)是否拿地也跟現(xiàn)金流高度相關(guān)，目前財(cái)務(wù)狀況比較好的央國(guó)企、部分資金充裕的黑馬民營(yíng)房企拿地積極性比較好，對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)的貢獻(xiàn)度也比較高。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至5月25日，5月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交2826萬(wàn)平方米，同比下降18%，降幅較4月全月縮小了7個(gè)百分點(diǎn)；成交金額807億元，同比增長(zhǎng)12%，土地成交延續(xù)縮量提質(zhì)特征。

5月20日，北京市海淀區(qū)半壁店宅地以溢價(jià)率11.95%成交；5月23日，成都市郫都區(qū)郫筒街道望叢東路17號(hào)地塊以溢價(jià)率59.34%成交；5月29日，杭州拱墅區(qū)康橋單元住宅用以地溢價(jià)率40.33%成交。

“一是龍頭房企更聚焦核心城市，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，帶動(dòng)溢價(jià)率提升；二是核心城市持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，也導(dǎo)致成交溢價(jià)率提升?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水書(shū)面回復(fù)每經(jīng)記者表示。

從城市維度看，銷(xiāo)售熱點(diǎn)城市也成為企業(yè)投資的核心區(qū)域。記者注意到，前5月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額1252.7億元，位居四大城市群之首；京津冀TOP10企業(yè)和中西部TOP10企業(yè)拿地金額分別為734.0億元和339.0億元，分列第二和第三位。

劉水分析指出：“這一表現(xiàn)折射出當(dāng)前房企拿地的核心邏輯，地塊屬性決定熱度，當(dāng)前房企拿地資金向收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目?jī)A斜。從土地供應(yīng)來(lái)看，會(huì)產(chǎn)生冷熱不均的情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性較強(qiáng)的城市，土地供應(yīng)較為順暢；相當(dāng)多的三四線(xiàn)城市，土地供應(yīng)會(huì)更弱?！?/p>

在宋紅衛(wèi)看來(lái)，大部分房企仍然受困于債務(wù)和去庫(kù)存的壓力，再投資能力喪失，具備投資拿地的基本是央國(guó)企背景的企業(yè)?！敖衲暾憬氏乳_(kāi)啟了專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量住房的政策，這對(duì)于增加去化、降低庫(kù)存、緩解房企現(xiàn)金流有一定作用。但目前僅浙江一個(gè)省份推出該政策，如果全國(guó)范圍的節(jié)奏加快，對(duì)于穩(wěn)定樓市具有較大作用。”

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