每經(jīng)記者｜任飛    每經(jīng)編輯｜葉峰    

“借基上市”后，部分公募REITs2021年財報出現(xiàn)虧損，華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs入列。此外，部分企業(yè)經(jīng)營流動性再現(xiàn)困擾，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT期內經(jīng)營現(xiàn)金流凈額告負，業(yè)內也已呼吁公募REITs擴募細則的出臺。

當然，在投資人最關心的收益分配方面，3月30日新公布的5只REITs中平安廣河REIT單位實際分配金額最高，但仍有多家出現(xiàn)可供分配金額不及招募計劃的情形出現(xiàn)。

此外，新公布的5只REITs中有4只期末凈值低于首發(fā)價格，同期二級市場價格溢價率高企持續(xù)干擾凈現(xiàn)金流分派率，使得原本就框定在4%上下的年化凈現(xiàn)金流分派率不斷萎縮，對投資人利益帶來沖擊。

華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs期內虧損

首批9只公募REITs陸續(xù)揭曉2021年年報，依其REITs底層資產(chǎn)“借基上市”的實質，相關資產(chǎn)的2021年財報數(shù)據(jù)浮出水面。從3月30日公布的5只REITs來看，華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs期內虧損。

來源：根據(jù)公告整理，（2021.6.7-2021.12.31）

具體看來，中航首鋼生物REIT虧損數(shù)額較大，2021年6月7日至2021年12月31日間，營業(yè)收入2.36億元，扣除營業(yè)成本相關費用后，凈利潤顯示虧損2192.25萬元。此外，華安張江光大REIT同期虧損達到1219.18萬元，浙商滬杭甬REIT同期虧損達到1628.73萬元。

此外，有別于此前公募界發(fā)行的REITs產(chǎn)品，新的公募REITs從投資范圍和功能屬性上有明顯差異，特別是基于基礎設施項目標的，相關產(chǎn)品在募資投向上予以重點覆蓋，不低于基金資產(chǎn)80%。

業(yè)內人士表示，募資在對被投項目進行流動性注入后，有望進一步激發(fā)項目企業(yè)的經(jīng)營效率，但記者發(fā)現(xiàn)，部分公募REIT的經(jīng)營活動現(xiàn)金流期內告負。從2021年6月7日到2021年12月31日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1163.06萬元，是5只新公布業(yè)績REITs中唯一一只出現(xiàn)負數(shù)的個例。

好在各只REITs期末統(tǒng)計貨幣資金依然充裕，但業(yè)內已有關于公募REITs擴募的呼吁，簡單來說，就是幫助REITs底層項目進行再融資。一方面幫助公募REITs實現(xiàn)優(yōu)質資產(chǎn)的持續(xù)注入，另一方面也可以幫助REITs收購資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合、分散風險，從而實現(xiàn)管理賦能下的價值增長，提升分紅派系的水平和穩(wěn)定性。

中航首鋼生物REIT溢價率最高

就基金凈值而言，3月30日公布的5只REITs均做更新。不過，對比首發(fā)價格來看，已有4只報告期末凈值在其之下，中航首鋼生物REIT跌去近1.45元。

具體來看，平安廣河公路REIT、中航首鋼生物REIT、華安張江REIT、浙商滬杭甬REIT期末凈值均已“破發(fā)”，期末基金份額凈值分別為12.6787元、11.9403元、2.9656元、8.3498元，對比各自首發(fā)價格的13.02元、13.38元、2.99元、8.72元，分別跌去0.3413元、1.4397元、0.0244元、0.3702元。

說明：期末凈值及二級市場價格統(tǒng)計（截至2021.12.31）

來源：根據(jù)公告整理

此外，多只REITs此前已在二級市場經(jīng)歷一波“過山車”行情，部分均已發(fā)布溢價風險提示公告。根據(jù)最新的凈值統(tǒng)計結果，對比期末二級市場價格來看，除平安廣河REIT溢價率在4%以內，其余4只均在20%以上，最高為中航首鋼生物REIT，溢價率高達46.15%。

分析人士指出，資產(chǎn)的稀缺性是造成上述現(xiàn)象的主要原因，且基建作為“逆周期調節(jié)工具”，此前激起的基建投資行情中也帶動了相關公募REITs二級市場的投資熱度。但需指出的是，現(xiàn)有公募REITs的可流動份額大多在30%左右，非理性搶籌極易在短期內推高REITs場內價格。

與此同時，當場內價格相較凈值出現(xiàn)大幅溢價的同時，也會進一步稀釋分紅收益，即以首發(fā)價格測算的年化凈現(xiàn)金流分派率將會失真，并進一步向下修正。這意味著，原本就框定在4%上下的年化凈現(xiàn)金流分派率將不斷萎縮。

根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%，因此如遇近期分紅，投資者或面臨著分紅收益減少的可能。

平安廣河REIT單位實際分配金額最高

不同于絕大多數(shù)開放式基金的獲利方式，公募REITs因其特有的封閉式運作特征，規(guī)則及合同規(guī)定了此類產(chǎn)品的收益主要來自于其強制性的分紅措施，故其收益分配的次數(shù)和規(guī)模與投資人利益息息相關。

3月30日，首批9只公募REITs又有5只產(chǎn)品公布了2021年年報，從落實收益分配的情況來看，雖然各家都已給出可供分配金額的規(guī)模及單位可供分配金額的參考，但實際分配收益的只有三只，分別是平安廣河REIT、中航首鋼生物REIT以及浙商滬杭甬REIT。

說明：可分配金額及實際分配金額情況（截至2021.12.31）

來源：根據(jù)公告整理

具體來看，平安廣河REIT實際分配金額、單位實際分配金額最高。數(shù)據(jù)顯示，2021年6月7日至2021年12月31日，平安廣河REIT可供分配金額5.41億元，單位可供分配金額0.7724元；實際已向投資者分紅3.69億元，每份基金份額發(fā)放紅利0.5271元。

另外，按照首發(fā)上市價格測算，以其13.02元的首發(fā)上市價格來看，其股息率已高達4.05%，為今日公布五只REITs最高。

盡管從可供分配金額的數(shù)量來看，各家基金管理人都為其收益分配做了初步預算，但部分對比此前招募計劃中的預設仍有差距。中航首鋼生物REIT解釋稱，實際因檢修計劃等經(jīng)營安排，全年收入存在波動，收入呈現(xiàn)不均勻的前多后少的狀態(tài)，此前預測可供分配金額預測報告中不存在計提超額收入對應的成本及激勵，因此與預測值存在差異。

華安張江REIT本期可供分配金額為0.42億元，招募書計劃可分配0.70億元，解釋稱主要差異為計算時間段的差異，本期可供分配金額計算時間為2021年6月7日（基金成立日）至2021年12月31日，招募說明書刊載的可供分配金額測算報告的測算時間為2021年1月1日至2021年12月31日。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)_500219111