每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

1月20日，網(wǎng)上流傳，上海市房管局召開(kāi)緊急會(huì)議，商討對(duì)策應(yīng)對(duì)最近上海樓市搖號(hào)過(guò)熱情況。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉一份疑似會(huì)議紀(jì)要的文件顯示，因傳達(dá)上海市局會(huì)議精神，嚴(yán)控過(guò)熱現(xiàn)象，將采取一系列措施來(lái)防止“新房認(rèn)籌過(guò)熱”等情況。

流傳文件中涉及的措施包括限制認(rèn)籌比、禁止聯(lián)合中介操縱二手房?jī)r(jià)、提高認(rèn)籌比例、同一家庭同一時(shí)間只能認(rèn)籌一套、搖號(hào)一周必須退籌、嚴(yán)審客戶(hù)資格、定價(jià)需合理等。

隨后，上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前并沒(méi)有出臺(tái)新的政策，僅是對(duì)原有政策的強(qiáng)化。針對(duì)目前銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強(qiáng)管理。

房管局：強(qiáng)化原有政策

近段時(shí)間，上海“千人認(rèn)籌”“剛需搖號(hào)難”等樓市現(xiàn)象層出不窮。

網(wǎng)上流出的這份文件，展現(xiàn)出上海有關(guān)部門(mén)對(duì)目前樓市異常，和過(guò)熱情況的關(guān)注。

相關(guān)措施從認(rèn)籌規(guī)則、新房供應(yīng)、新房?jī)r(jià)格三方面同時(shí)著手，主要包括：

1.限制認(rèn)籌比例不超過(guò)3:1。

2.項(xiàng)目認(rèn)籌期間和房管局報(bào)備合作分銷(xiāo)的機(jī)構(gòu)，不能和中介聯(lián)合操縱周邊二手房?jī)r(jià)格。

3.對(duì)于認(rèn)籌過(guò)熱的項(xiàng)目，適當(dāng)提高認(rèn)籌金比例，其中最有效的辦法是，同一家庭，同一時(shí)間段全上海只能認(rèn)籌一套，認(rèn)籌金不得超過(guò)房屋總價(jià)20%。

若為熱銷(xiāo)樓盤(pán)，適當(dāng)提升認(rèn)籌金比例，首套不超過(guò)35%，二套不超過(guò)70%。（時(shí)間跨度為認(rèn)籌開(kāi)始到搖號(hào)結(jié)束）

4.嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商認(rèn)籌款制度，搖完號(hào)一周內(nèi)必須退籌。

5.嚴(yán)格審理限購(gòu)客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商專(zhuān)人負(fù)責(zé)嚴(yán)格審核。

6.預(yù)審價(jià)格嚴(yán)格審批，開(kāi)發(fā)商定價(jià)合理參考周邊樓盤(pán)價(jià)格。

7.對(duì)于價(jià)格明顯低于周邊的新房，適當(dāng)提高價(jià)格防止過(guò)熱。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如若措施被證實(shí)且落地，將有效控認(rèn)籌比，對(duì)抑制“搶房”、避免市場(chǎng)過(guò)于火熱都有立竿見(jiàn)影的效果。

業(yè)內(nèi)人士：四個(gè)信號(hào)值得關(guān)注

針對(duì)上述文件，上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人雖然表示目前并沒(méi)有出臺(tái)新的政策，但承認(rèn)對(duì)原有政策進(jìn)行了強(qiáng)化。

主要為加強(qiáng)原有政策的執(zhí)行，杜絕樓市亂象；針對(duì)目前銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強(qiáng)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的管理。

從實(shí)際情況來(lái)看，上海其實(shí)已經(jīng)有很多樓盤(pán)在執(zhí)行這一政策，比如陸家嘴集團(tuán)在浦東的幾個(gè)項(xiàng)目，其要求客戶(hù)填聲明，承諾自己沒(méi)有同時(shí)認(rèn)籌兩個(gè)項(xiàng)目，即“同一認(rèn)籌時(shí)段內(nèi)（自本項(xiàng)目認(rèn)籌開(kāi)始至搖號(hào)結(jié)果公布），認(rèn)籌客戶(hù)至本市其他樓盤(pán)進(jìn)行認(rèn)籌，本樓盤(pán)不予支持。因限額查詢(xún)過(guò)程中審核不予通過(guò)的，后果由認(rèn)籌客戶(hù)自行承擔(dān)”。

58安居客研究分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，這次會(huì)議傳遞風(fēng)向已經(jīng)很明顯，可以視為后續(xù)調(diào)控可能落地的“風(fēng)向標(biāo)”。

“如果市場(chǎng)的非理性情緒沒(méi)有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房?jī)r(jià)持續(xù)被惡意炒作，預(yù)計(jì)一季度政策‘大棒’就會(huì)隨之而來(lái)。”

張波指出，政策信號(hào)之下，市場(chǎng)的幾個(gè)方向值得關(guān)注：

首先，炒作新房?jī)r(jià)格將得到嚴(yán)厲打擊。

流傳的文件措施中，很多涉及新房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。雖然沒(méi)有政策直接落地，但從釋放出的信號(hào)來(lái)看，是正面約束了房企分批次、少量多次開(kāi)盤(pán)的舉動(dòng)。

尤其認(rèn)籌比超過(guò)3:1，不僅項(xiàng)目會(huì)限價(jià)，還會(huì)限制上市，嚴(yán)控分期銷(xiāo)售。

因?yàn)榉吭捶峙×棵媸?，很容易給市場(chǎng)傳遞房源緊張的假象，可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期提升，甚至造成市場(chǎng)恐慌情緒，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

張波認(rèn)為，未來(lái)對(duì)于新盤(pán)面市的節(jié)奏，估計(jì)會(huì)有更嚴(yán)格的要求。

第二，打擊新房售賣(mài)中的違規(guī)和腐敗現(xiàn)象，也值得關(guān)注。

從流傳的措施來(lái)看，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)到90%以上的項(xiàng)目，要求對(duì)認(rèn)購(gòu)名單進(jìn)行嚴(yán)格審核。同時(shí)要求“同一家庭同一時(shí)間段只能進(jìn)行一次認(rèn)籌”。搖號(hào)后更名、退房后的更名，都會(huì)限制網(wǎng)簽。

這些做法都能有效預(yù)防腐敗，比如“茶水費(fèi)”現(xiàn)象。

張波指出，由于上海近兩年執(zhí)行嚴(yán)格的新房限價(jià)制度以保障房?jī)r(jià)穩(wěn)定，部分板塊的一二手房倒掛的確存在，這也導(dǎo)致新房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中極易產(chǎn)生違規(guī)現(xiàn)象，私下收取“茶水費(fèi)”、內(nèi)部違規(guī)操作的現(xiàn)象有所抬頭，預(yù)計(jì)這一層面的嚴(yán)控力度將進(jìn)一步強(qiáng)化，一旦項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)中有用戶(hù)舉報(bào)，查處的力度和范圍將會(huì)明顯提升。

第三，新房限價(jià)不會(huì)停止。

如若按紀(jì)要的規(guī)定，2021年新房的價(jià)格，將按照小于等于區(qū)域2020年標(biāo)桿項(xiàng)目做參考，限制價(jià)格。那么未來(lái)上海新房?jī)r(jià)格上漲會(huì)嚴(yán)控，購(gòu)房者也無(wú)須過(guò)度擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，而急于入市。

第四，二手房市場(chǎng)也會(huì)受到關(guān)注，尤其是通過(guò)自媒體等渠道炒作學(xué)區(qū)房，炒作板塊的行為將成為下一步打擊重點(diǎn)。

張波認(rèn)為，不排除未來(lái)上海會(huì)出臺(tái)打擊亂象的更多政策。

目前流傳出的儲(chǔ)備政策，就覆蓋了規(guī)范市場(chǎng)和購(gòu)房資格的多個(gè)層面。

“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求比重并不高，更多的還是居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)。所以，目前上海樓市，客觀上存在沉淀兩、三年之久的潛在購(gòu)房需求集中釋放，新房主打改善性需求，二手房則全面承接剛需。但由于近段時(shí)間輿論誘導(dǎo)和一系列操作現(xiàn)象再抬頭，所以官方給予了警醒，市場(chǎng)應(yīng)該注意。”張波直言。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝