全國性的房地產去庫存周期已經接近尾聲，后續(xù)樓市調控政策輪番加碼，樓市出現土地大規(guī)模流拍、一線城市重現1成分期首付、特價房等下行信號。

但是，國家統計局數據顯示，8月70城房價環(huán)比漲幅創(chuàng)兩年最高，僅廈門微跌，呈現普漲局面。業(yè)內專家分析稱，由于統計口徑等因素，統計數據或存在結構性“失真”，市場其實已經在“轉涼”。

1成分期首付重現一線城市

深圳和廣州樓市近期重現一成首付，以折扣之名行降價之實。

據每日經濟新聞報道，以深圳大鵬新區(qū)一個住宅樓盤為例，其目前在售93-124平方米3-4房的住宅，不僅價格較之前有所下調，還推出了分期首付的付款方式。一名銷售人員告訴記者，其樓盤的均價大約在3.7-3.9萬元/平方米，“最近降價了一些，最開始93平方米基本都在3.9-4.1萬元/平方米左右。”

“備案價沒有變，但折扣會多一點。”上述銷售人員表示。

如果以毛坯總價計算，業(yè)主還可以選取分期首付的方式。具體的操作方式是，業(yè)主首期只需付完一成首付，為33.8萬元，其余兩成在一年內付清，付清后就可以完成網簽。

深圳一些樓盤則推出了部分特價房源，“現在沒有降價，都是以特價房源的形式放出來。”龍崗中心城一名樓盤銷售指出。其所在的樓盤本月放出了20套左右的特價房源，“82平方米的特價單位總價在302-310萬元之間，最開始是330萬元左右。”

此外，《每日經濟新聞》記者近日實地調查發(fā)現，廣州南沙、番禺等區(qū)域多盤推出特價單位，以折扣之名行降價之實，有樓盤降價幅度近20%。部分開發(fā)商為加速回籠資金，降低購房門檻，一成首付重出江湖。

與此同時，調控下樓市亂象叢生，雙合同屢禁不止，部分樓盤為加快簽約進度，拒絕公積金貸款，商業(yè)貸款折扣力度高于公積金貸款，引導購房者選擇商業(yè)貸款，加快資金回籠。

土地流拍節(jié)奏加快，一二線城市“地冷價跌”現象明顯

銷售和資金壓力，使開發(fā)商在拿地上更加謹慎。東吳證券認為，近期，全國各地土地流拍事件頻現，流拍節(jié)奏加快，一二線城市“地冷價跌”現象明顯。

據東吳證券統計，截至2018年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計流拍建筑面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。

整體看來，2018年土地流拍現象較前兩年明顯增加，單月流拍建筑面積均在500萬平方米以上，6月以來更是突破千萬，土地流拍節(jié)奏不斷加快。

值得關注的是，從各月流拍情況看，三四線城市整體呈穩(wěn)步下跌態(tài)勢，而二線城市比例卻在下半年以來明顯抬升。8月，二線城市發(fā)生土地流拍建筑面積達691萬平方米，占全國總額的38.59%，此數值較年初增長了兩倍有余。

從地域分布看，河南省流拍數量居首位，2018年1-8月已超百塊，華東地區(qū)的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發(fā)區(qū)，緊隨其后的是四川、貴州等省。總體上，經濟欠發(fā)達或偏遠地區(qū)市場熱度不夠，土地被流拍的概率更大。

土地流拍現象并非首次出現，2011-2012百城住宅用地曾出現流拍高峰，2014-2015又有一陣土地流拍潮涌起，2018年地產市場流拍再現，且流拍建筑面積及流拍率不斷抬升，達到歷史高位。

2011-2012年，伴隨著購房成本的提高以及市場限購、限貸等政策的相繼出臺，房產市場一度處于低迷狀態(tài)，百城供應土地價格處于相對低位，而土地供應量卻處于高峰位置，市場推地情緒高漲，土地流拍持續(xù)惡化。

2014-2015年，房產市場土地流拍率小幅攀升，流拍潮再次涌起。土地供給過剩，而樓市銷售低迷，導致市價下跌，成交量大幅萎縮，庫存增加，開發(fā)商拿地意愿疲弱。

2018年，土地流拍歷史再現，加劇市場降溫。東吳證券認為，本輪流拍事件恰是房產市場逐漸趨于理性的重要體現，開發(fā)商減少盲目拿地，原因如下：

一是，調控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴苛。

2017年以來，地產調控繼續(xù)加碼，“供給側”改革積極推進，土地市場土拍政策頻出，限地價、限房價、競自持、競配建、搖號購房、共有產權等成為市場推地的重要附加條件。

特別是在一二線城市，房價調控壓力較大，出讓土地條件愈加嚴苛，對于房產開發(fā)商的經營盈利產生較大壓力，加之土地配置費高企，開發(fā)商不得不謹慎拿地，才使得多處地塊無人問津。

二是，融資環(huán)境趨緊，資金壓力增大。

一方面，供給端土拍政策不斷收緊，供給結構優(yōu)化調整；需求端購房調控力度空前，居民杠桿上升，供需兩端齊發(fā)力使得依靠銷售回款的房企資金來源面臨上限。

在融資環(huán)境不斷趨緊，資金走向受到嚴格控制的市場大環(huán)境下，房企融資明顯趨弱。

另一方面，考察近年來房地產行業(yè)的資產負債率變化，上升趨勢明顯，2017年年底達78.18%，較2016年提升近2個百分點；同時，由于前兩年大規(guī)模發(fā)債，地產行業(yè)應付債券數額2016年以來持續(xù)暴增，償債壓力空前。資金多方承壓，開發(fā)商拿地積極性被嚴重打壓。

房價或存在結構性“失真”，市場其實已經在“轉涼”

據路透社測算，今年8月70個大中城市新建商品住宅價格指數，同比升7%，連漲35個月，且漲幅為一年最高水平；從環(huán)比看，8月新建商品住宅價格指數上漲1.4%，連漲40個月，創(chuàng)下2016年9月以來最高水平。

國家統計局數據顯示，8月，70個大中城市中，一、二、三線城市新房價格，環(huán)比漲幅整體較上月有所擴大，二、三線城市房價環(huán)比出現明顯上漲。

4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比7月擴大0.1個百分點；

31個二線城市新房價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比7月擴大0.2個百分點；

35個三線城市新房價格環(huán)比上漲2.0%，漲幅比7月擴大0.5個百分點。

從同比看，二線城市新房價格上漲8.6%，漲幅比去年同月擴大0.6個百分點；三線城市新房價格上漲8.3%，漲幅比去年同月回落1.0個百分點。

在二三線城市中，新房價格環(huán)比漲幅較大的有無錫，3.4%的漲幅為70城之首；徐州以3.3%的漲幅緊隨其后；濟南、唐山、秦皇島、襄陽和南充均漲超2.5%。

二手房市場中，8月，一線城市二手房價格同環(huán)比均現回落，二三線城市則繼續(xù)回溫，漲幅較上月有所擴大。

4個一線城市二手房環(huán)比持平，漲幅比上月收窄0.2%；

31個二線城市二手房環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；

35個三線城市二手房環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

據21世紀經濟報道，針對8月份普漲的70城房價，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，統計數據存在結構性失真。

楊紅旭認為，部分熱點城市房價環(huán)比上漲的原因，是今年限價趨松，限價標準也有松動，部分高價盤得到放行，這只是結構性因素。而且，國家統計局數據顯示二手房價上漲，與鏈家等市場機構數據形成一定反差，楊紅旭認為，機構的二手房價格更接近最新市場真相。

中原地產首席分析師張大偉表示，現在樓市的確有回落跡象，但只是個案。“現在地價正在回歸。正常情況下地價跌了，房價也有下跌的可能性。”

最能感受樓市“涼意”的應屬廈門和海南。華爾街見聞此前提及，作為70城中唯一環(huán)比下跌的城市，縱覽一手房環(huán)比、二手房同環(huán)比三項指標，廈門都屬70個城市中最慘。8月，廈門二手房環(huán)比和同比齊齊下跌，環(huán)比跌幅0.3%，同比跌幅則接近5%。

三亞和?？趦沙黔h(huán)比增速滑坡，三亞8月新建商品住宅銷售價格指數環(huán)比0.1%，較前值3.7%大幅回落，海口8月新建商品住宅銷售價格指數環(huán)比0.9%，遠不及前值2.3%。

據中國基金報援引數據顯示，在更能反映市場真實情況的二手房方面，多數一、二線城市的成交也出現了不同程度的下調。

一線城市中出現明顯下跌的是廣州。樂有家市場研究中心數據顯示：8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%；成交均價為24280 元/平方米，環(huán)比下跌6.2%。

上海出現了量價雙跌。據上海中原研究院數據：上海8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%，成交均價38052元/平方米，環(huán)比下跌2.13%。

就連二手房一直堅挺的深圳也出現價格下跌。據深圳規(guī)土委數據顯示：8月深圳二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%，成交均價55011元/平方米，環(huán)比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的則是北京。據貝殼研究院Real Data數據統計：8月北京二手房市場迎來更深度的回落，實時成交量環(huán)比減少20.9%；不過價格仍未明顯回調， 8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。

熱點二線城市中，大多數二手房成交價下跌。據貝殼研究院數據：廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數熱點二線城市上漲，如南京微漲0.42%。

來源：華爾街見聞 作者：廖志鴻