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每經(jīng)記者 王杰

當住宅市場天花板已現(xiàn)時，物業(yè)管理成為新的風口。

4月14日，遠洋地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，公司旗下物業(yè)管理公司遠洋億家于2016年4月14日收到全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)有限責任公司的同意函，批準遠洋億家于全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)掛牌。

早在去年12月29日，遠洋地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，旗下間接全資附屬公司遠洋億家物業(yè)已向全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)（新三板）遞交掛牌申請。

市值取決于三個條件

遠洋億家公開轉讓說明書顯示，截至2015年9月30日，遠洋億家在2015年前三季度的資本總值達到了9.7億元，營業(yè)收入為7.9億元，凈利潤為0.9億元。公司流動比率為1.25倍，速動比率為1.24倍。在盈利能力方面，遠洋億家的毛利率為28.78%，凈資產(chǎn)收益率為65.53%。

遠洋億家的主營業(yè)務覆蓋住宅、寫字樓、別墅、大型綜合體、商業(yè)購物中心等多種業(yè)態(tài)的管理服務。目前，其在管項目101個，覆蓋北京、上海、天津等一二線城市和遼寧、浙江、廣東等多個省份的核心城市，管理面積約3000萬平方米，客戶數(shù)量約60萬人。遠洋億家所管物業(yè)中，中高端項目的比例達到53%，集中在一二線城市。

以財務表現(xiàn)來看，遠洋億家2014年的凈利潤為4921萬元，2015年前三季度便達到了9235萬元，相較2014年達到了87.67%的高速增長。

但是，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。

開發(fā)企業(yè)要分拆物業(yè)管理業(yè)務登陸資本市場，并受到青睞并不容易。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱在彼時告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，開發(fā)企業(yè)要分拆物業(yè)管理上市，首先要過四關：第一關是規(guī)模。物業(yè)管理的核心價值，看好的是業(yè)主未來各種需求的價值。從這個角度來看，業(yè)主數(shù)量不達到一定規(guī)模，價值也會被忽略不計，上千萬平方米也是不夠的；第二關是特色。如果分拆的物業(yè)管理公司找不到自身的優(yōu)勢定位，沒有核心競爭力，那不分拆也罷；第三關是行業(yè)影響力；第四關是盈利。最難過的還是盈利關。

年復合增長率預計20%~30%

規(guī)模和價值成正比，《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理了登陸港交所和掛牌新三板的部分物業(yè)公司規(guī)模。

截至2015年12月31日，彩生活在全國拓展和管理的物業(yè)面積總量已經(jīng)超過3.2億平方米。截至2015年5月31日，中海物業(yè)管理的業(yè)務覆蓋50個城市，合計管理建筑面積約6760萬平方米。截至2014年末，中奧到家的總合約管理建筑面積為3140萬平方米。

聚焦新三板，1月20日，藍光發(fā)展旗下四川嘉寶資產(chǎn)管理集團股份有限公司舉行新三板掛牌儀式。截至2015年12月31日，嘉寶股份簽署的“生活家企業(yè)聯(lián)盟”已簽約17家，簽約規(guī)模達到9400萬平方米。

據(jù)了解，截至公開轉讓說明書出具之日，遠洋億家物業(yè)在管理和服務的項目合計88個，管理面積達2555.48萬平方米。

對于下一步如何擴展規(guī)模，遠洋方面在彼時表示，未來遠洋億家將以開放的態(tài)度，多途徑持續(xù)擴展物業(yè)規(guī)模：一方面借助資本市場，以收購與并購為主要手段，以物業(yè)項目委托管理為紐帶，積極獲取市場資源；另一方面遠洋億家憑借母公司——遠洋地產(chǎn)的新增項目，擁有大量的社區(qū)資源。通過以上兩種模式，遠洋億家物業(yè)管理規(guī)模的年度復合增長率預計將達到20%~30%。

對遠洋億家來說，公司規(guī)模的擴張計劃，實現(xiàn)難度并不小。目前，物業(yè)管理的兩大龍頭企業(yè)——萬科和綠城，都在招兵買馬，外拓新的管理小區(qū)，以擴大市場占有率。第一家上市的彩生活則在不斷收購新的公司。

隨著彩生活上市帶來的高估值，各家品牌房企都傾向做大自己的物業(yè)管理公司，為將來這些公司的拆分上市做好儲備。在這一背景下，行業(yè)內品牌知名度、口碑相對遜色的遠洋億家，要迅速擴張自己的市場規(guī)模，談何容易？
經(jīng)營特色尚待確立

即便是登陸資本市場，如果物業(yè)服務陷入同質化，其競爭力就不大，所以各物業(yè)公司也爭相推出特色服務。

嘉寶股份的核心商業(yè)模式是堅守物業(yè)服務本質，通過“新技術、新方法”改造升級基礎物業(yè)服務，同時打造包括“物業(yè)服務O2O平臺”、“社區(qū)生活服務O2O平臺”和“生活家數(shù)據(jù)云”三位一體的“生活家服務體系”。中奧到家的經(jīng)營模式中，有一項特色服務——管家服務。從2007年起，中奧向特選物業(yè)提供管家服務，截至2014年底，該公司有731名管家。

對于遠洋億家的特色，遠洋方面認為，遠洋億家正在逐步從傳統(tǒng)模式轉變?yōu)槎嘣?、綜合性的服務平臺。一是借助互聯(lián)網(wǎng)+的技術理念，遠洋億家的物業(yè)服務與O2O社區(qū)生活服務平臺、健康醫(yī)療服務、養(yǎng)老服務、餐飲服務、倉儲服務等充分聯(lián)動，為業(yè)主提供多位一體的社區(qū)服務生態(tài)圈。二是借助億管家物業(yè)管理系統(tǒng)，記錄物業(yè)體系中的設備信息和業(yè)主訴求，并根據(jù)這些信息做出針對性的響應。三是通過EBA設備遠程監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)的各公共區(qū)域、設備房及設備房內的各個設備進行遠程遙測，從而實現(xiàn)減少運行人員或無人值守，提高小區(qū)設備運行的可靠性及安全性。

不過，上述物業(yè)O2O社區(qū)平臺、健康醫(yī)療服務、養(yǎng)老服務等，目前各地的物業(yè)管理公司都有涉及，遠洋億家的特色并不鮮明。

如何做好增值服務

從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀來講，單純依靠物業(yè)管理很難實現(xiàn)盈利，如何做好增值服務變得尤為重要。

以中奧到家為例，其收入來源中，物業(yè)管理服務類占比81.1％，協(xié)銷業(yè)務線占比18.9%。協(xié)銷是指，中奧到家派遣駐場員工到開發(fā)商的銷售中心，提供協(xié)助銷售的服務。過去3年，中奧到家分別為82、80和85個房產(chǎn)項目提供了此項服務。物業(yè)管理業(yè)務線的毛利率分別為16%、22.6%和30.7%，協(xié)銷線的毛利率高達33%、46.6%和45%。

遠洋億家的盈利模式如何？遠洋方面在彼時回復稱，遠洋億家所管理的物業(yè)中，中高端項目的比例超過50%，集中在一二線城市，公司收入及利潤逐年增加。遠洋億家擁有三十多項增值服務，其收入比重保持較快增長。遠洋億家持續(xù)探索新的盈利模式。例如遠洋億家已經(jīng)投資設立的億洋樓宇工程公司，提供設備設施維護、保養(yǎng)、設備安裝、樓宇智能化、園林養(yǎng)護等服務，該項業(yè)務不僅能降低物業(yè)管理的成本，同時工程公司也積極拓展市場資源，開展商業(yè)合作，這將為遠洋億家創(chuàng)造巨大利潤空間。

遠洋方面認為，遠洋億家已實現(xiàn)職能平臺和業(yè)務平臺的分離，最大程度降低了人力成本，這就意味著占據(jù)物業(yè)運營成本最大份額的人力成本將大幅降低，為公司經(jīng)營創(chuàng)造可觀的盈利空間。通過億管家和EBA等智能化系統(tǒng)，縮短了服務周期和半徑，也能夠降低物業(yè)管理的投入和成本，提升盈利能力。