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每經(jīng)記者 區(qū)家彥

去年才登陸香港聯(lián)交所的萬(wàn)達(dá)商業(yè)（03699，HK）于日前宣布，公司回歸A股的方案獲得內(nèi)資股股東100%支持，H股股東支持率也高達(dá)99.8%。萬(wàn)達(dá)預(yù)計(jì)，此次回歸A股總募集資金達(dá)到120億元，如果成行，有望成為近年來(lái)A股最大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)IPO。

自A股于去年年末出現(xiàn)一波大牛市后，多家在港上市的內(nèi)地房企陸續(xù)尋求回歸A股的途徑。旭輝控股于日前透露將尋求分拆商業(yè)地產(chǎn)在A股上市，碧桂園的物業(yè)與教育業(yè)務(wù)，恒大的礦泉水、足球等細(xì)分業(yè)務(wù)也試圖通過(guò)分拆實(shí)現(xiàn)在A股上市。一時(shí)間，房企掀起了一波轟轟烈烈的“回A”熱潮。

相對(duì)于港股，在A股上市能獲得更高的估值，這自然是房企大鱷垂青的理由。但有分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，近年來(lái)甚少房企能在A股直接上市，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)要在A股上市面臨很大的不確定性。相對(duì)而言，擁抱了互聯(lián)網(wǎng)概念的物業(yè)服務(wù)、教育這樣的細(xì)分業(yè)務(wù)，更有可能成為房企回A的突破口。

房企掀起“回A”熱潮

萬(wàn)達(dá)商業(yè)高調(diào)回歸A股并非孤例。早在今年6月，富力地產(chǎn)（02777，HK）便正式披露回歸A股的預(yù)案，擬發(fā)行10.8億股A股，預(yù)計(jì)募集資金不超過(guò)350億元。富力地產(chǎn)方面透露，公司希望在明年上半年能夠有比較明確的回歸時(shí)間表。

相對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)等注冊(cè)地在內(nèi)地的H股公司，以恒大、碧桂園為代表的紅籌公司由于注冊(cè)地位于境外，目前A股有關(guān)紅籌股回歸的制度尚未建立，這類公司并不具備回歸A股的條件。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，多家紅籌類地產(chǎn)公司也試圖通過(guò)分拆子業(yè)務(wù)上市，實(shí)現(xiàn)曲線回歸A股。

繼年初提出將酒店業(yè)務(wù)分拆上市后，碧桂園宣布籌劃將物業(yè)服務(wù)與教育兩大業(yè)務(wù)在A股分拆上市。恒大地產(chǎn)也分別將恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板上市，等到時(shí)機(jī)成熟實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)板上市。旭輝控股也于日前透露，公司希望分拆商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)在A股上市，完成A+H雙平臺(tái)的建立，但尚未有具體的時(shí)間表。 

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，盡管A股經(jīng)歷了大跌，但上證指數(shù)的市盈率依然達(dá)到16倍，遠(yuǎn)高于恒生指數(shù)的9倍市盈率，A股地產(chǎn)公司的市盈率基本在10倍以上，港股內(nèi)房股卻只有4~5倍。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在估值更高的A股市場(chǎng)上市不僅能實(shí)現(xiàn)更可觀的融資金額，同時(shí)也能獲取更高的股權(quán)溢價(jià)。

碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌也向記者坦言，雖然公司的物業(yè)與教育業(yè)務(wù)也不排除在香港分拆上市，但由于在A股上市能獲得更高估值，對(duì)于母公司而言能更好實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，因此首選依然是A股。

新業(yè)務(wù)有望成突破口

盡管內(nèi)房股“回A”心切，但由于A股IPO已經(jīng)暫停，加上近年來(lái)甚少房地產(chǎn)企業(yè)能直接通過(guò)IPO的方式登陸A股，即便未來(lái)A股重啟IPO，能否如愿回歸仍是未知數(shù)。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者，雖然內(nèi)地房地產(chǎn)融資限制放開(kāi)，但更多體現(xiàn)在債權(quán)融資層面的放開(kāi)，比如說(shuō)紅籌類地產(chǎn)公司在境內(nèi)債券市場(chǎng)的融資。但在IPO領(lǐng)域，這一年多以來(lái)，除了綠地等極少數(shù)國(guó)企能通過(guò)借殼等形式在A股上市之外，還沒(méi)有其他地產(chǎn)企業(yè)成功在A股IPO的案例，這顯示出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)要在A股IPO仍存在相當(dāng)大的難度。

以富力地產(chǎn)為例，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，公司計(jì)劃在A股的募資擬投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹橋項(xiàng)目、梅州富力城等九個(gè)項(xiàng)目。單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，如今能否獲得管理層的支持，仍是未知數(shù)。

“此外，雖然A股IPO接下來(lái)肯定會(huì)重新啟動(dòng)，但截至7月初，正在排隊(duì)的企業(yè)便高達(dá)600多家，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，新興產(chǎn)業(yè)類企業(yè)也許將獲得更多的上市機(jī)會(huì)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司最終能否如愿回歸面臨很大的不確定性。”黃立沖說(shuō)。

相對(duì)而言，對(duì)于體量龐大、業(yè)務(wù)豐富的大型房企而言，將經(jīng)營(yíng)成熟的子業(yè)務(wù)板塊分拆在A股上市，也許是更好的途徑。黃立沖認(rèn)為，像社區(qū)O2O、教育、足球等產(chǎn)業(yè)均屬于新興產(chǎn)業(yè)范疇或?yàn)檎膭?lì)的產(chǎn)業(yè)，雖然這些業(yè)務(wù)現(xiàn)階段的盈利水平不高甚至處于虧損，但投資者會(huì)更看好它們的前景，管理部門給予的支持力度也更大，一旦時(shí)機(jī)成熟，這些房企子業(yè)務(wù)登陸A股的可能性反而更大。