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每經(jīng)實習記者 吳若凡

“一切的一切旨在新天地能成功上市。”羅康瑞對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

7月24日，瑞安房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，公司間接附屬公司Interchina International Limited將出售其全額控股Brixworth International Limited公司的全部股本。收購方則是號稱亞洲地區(qū)最大型房地產(chǎn)投資信托基金管理人的領(lǐng)匯，交易金額總計66.0086億元人民幣。

這也是繼瑞安房地產(chǎn)以16億出售兩家酒店之后的又一新動作。此次收購由領(lǐng)匯以持有的現(xiàn)金及債務融資支付。該筆交易涉及的兩座寫字樓位于上海湖濱路的企業(yè)天地1號和企業(yè)天地2號，以及連接這兩座寫字樓之間的商業(yè)裙樓和沿街商鋪、停車場。企業(yè)天地1號及2號可供出租的總建筑面積為83155平方米，包括辦公樓及零售部分，建筑面積分別為75780平方米和7375平方米。

據(jù)悉，企業(yè)天地1號及2號的出租率自2011年起一直高于94%，截至2015年6月30日，該物業(yè)的零售和辦公室的租用率分別為100%和98%，在續(xù)租率方面也保持高位。

接盤俠領(lǐng)匯

瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在答記者問時說，為加快整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及所擁有資產(chǎn)之價值變現(xiàn)，本公司之策略是以適當價格在適當時候出售商業(yè)物業(yè)。

領(lǐng)匯管理有限公司行政總裁王國龍表示，這項收購是領(lǐng)匯在中國大陸的第二個投資項目。他認為，該項目鄰近淮海中路的零售熱點及新天地的高級商業(yè)及豪華住宅區(qū)，極具長線價值，未來升值潛力巨大。

瑞安方面稱，目前，新天地要上市的話，條件還不成熟，唯一辦法是先出售這些收租物業(yè)，加快開發(fā)步伐，多找一些好的新項目，以提高盈利能力。

優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，瑞安出售該物業(yè)是因為租金有了下滑的征兆。他分析稱，目前淮海路商圈的辦公樓租金已從最高峰的12元/平方米/天下降到了現(xiàn)今的8~9元/平方米/天，無法追求更高的租金回報率是其出售物業(yè)的主要原因。

但也有業(yè)內(nèi)人士認為，此種擔憂過于悲觀，目前來看，淮海路商圈的辦公樓市場還有升值潛力，瑞安此次出售物業(yè)只是瑞安策略調(diào)整的一部分。

據(jù)悉，上海這兩處物業(yè)的每月租金以約2460萬元計算，一年租金近3億。按照收購價66億估算，領(lǐng)匯從這些項目獲得的租金收益率約4.36%。業(yè)內(nèi)表示，該收益在寫字樓里中不算低。

截至2014年12月31日，瑞安房地產(chǎn)當年102.49億元營業(yè)額中，物業(yè)銷售收入和投資物業(yè)租金及相關(guān)收入分別達85.43億元和15.78億元，占總營業(yè)額的83%和16%，其余1%即1.28億元來自其他收入。此次出售項目所得款項凈額42.84億元將用于財務用途。至于具體細節(jié)，羅康瑞在接受記者采訪時表示不便透露。

讓資產(chǎn)輕起來

實際上，早在年初，瑞安就開始調(diào)整策略，以加快公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和增加現(xiàn)金流。截至去年底，瑞安房地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行存款總額上升22%至124.4億元，是為2015年第一季度到期的三筆債券而儲備的。但抵押給銀行的存款有32.91億元，用于公司指定的物業(yè)發(fā)展項目的受限制銀行存款為24.71億元，共計57.65億元。瑞安房地產(chǎn)的負債凈額為355.35億元，2013年則只有249.11億元，凈資產(chǎn)負債率為79%。

羅康瑞向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“去年我們經(jīng)營不太理想，周轉(zhuǎn)率才9%，那這次我們將這些商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓出售，這會增加我們每一年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。過去我們有一個方針是希望將這些商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓保留作為一個長期的收租，但是近幾年發(fā)現(xiàn)不太現(xiàn)實，因為我們沒可能投那么多錢進去建這些長期收租的物業(yè)，因為我們前幾年放了很多錢進去動遷或者是這些收租的物業(yè)，使得我們資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)非常慢，這造成負債比率高。我們現(xiàn)在希望改變這個情況，所以現(xiàn)在包括辦公樓、商業(yè)資產(chǎn)是可以適當出售的。”緩慢的資金周轉(zhuǎn)可能正在逐漸拖累這家商業(yè)項目占比頗大的房地產(chǎn)商。

羅康瑞表示，調(diào)整后的策略將使集團的凈資產(chǎn)負債比率降低15.6%，未來三年希望能降到50%以下，以把握未來更多、更好的發(fā)展增長機會。瑞安正釋放及變現(xiàn)公司商業(yè)地產(chǎn)組合的市場價值。

羅康瑞還特別強調(diào)，“目前新天地要上市條件還不成熟，所以唯一辦法是先出售這些收租物業(yè)，找多一些好的新的項目提高我們的盈利。”也正是基于此，瑞安房地產(chǎn)近兩年來加快了商業(yè)部分物業(yè)的變現(xiàn)，從2013年開始，它已經(jīng)售出了多個房地產(chǎn)項目。

2013年11月，瑞安將企業(yè)天地2號的辦公樓及815個停車位以24億元的價格出售給了陽光人壽保險。同年12月，瑞安以11.68億元將沈陽中匯廣場出售給保利地產(chǎn)，隨后又將上海的一個開發(fā)項目99%的權(quán)益賣給了一家信托公司，價格約為33.23億元。