每經(jīng)編輯｜文/楊涵茗    

2010年12月，上海規(guī)土局一則 “為貫徹落實(shí)國(guó)土資發(fā)（2010）204號(hào)文精神，朱家角鎮(zhèn)張家圩路南側(cè)A3-1、A3-2地塊等六幅地塊從即日起暫停預(yù)申請(qǐng)活動(dòng)。”的公告攪動(dòng)了上海別墅市場(chǎng)的平靜。根據(jù)上述公告，上海已經(jīng)執(zhí)行國(guó)土資源部當(dāng)年第204號(hào)文，叫停了容積率1.0以下的住宅用地出讓。

自那時(shí)起的四年間，上海別墅市場(chǎng)開始進(jìn)入“僧多粥少”時(shí)期?？硕鸬难芯繑?shù)據(jù)則進(jìn)一步顯示，上海的別墅產(chǎn)品新供應(yīng)面積銳減，由限墅令前的250萬(wàn)平方米，滑落至去年的160萬(wàn)平方米。

在限墅令之后，上海的城市別墅正變得日趨稀有。尤其是上海的規(guī)劃部門對(duì)房屋的建筑層高、贈(zèng)送面積等都有著嚴(yán)格的限制，想要在城市核心區(qū)域購(gòu)買在純別墅小區(qū)里購(gòu)買一套別墅產(chǎn)品，難度更是非常大。

而在上海的城市核心區(qū)域中，位于大虹橋板塊的別墅尤其難得。作為世界最大的交通樞紐，虹橋被認(rèn)為是長(zhǎng)三角最核心的CBD，未來(lái)的發(fā)展前景被普遍看好。而在這個(gè)板塊中，目前唯一由一線開發(fā)商開發(fā)的知名品牌項(xiàng)目，僅中海紫御世家一家而已。

供給不斷下滑的城市別墅/

德佑地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理丁宗洋表示，近年來(lái)，隨著“限墅令”等因素的影響，別墅的供應(yīng)量較前兩年有明顯的減少。

因?yàn)檫@一原因，上海的別墅漸漸具有收藏品的價(jià)值。以上海浦西內(nèi)中環(huán)的城市核心區(qū)域，別墅的供給本就十分稀缺，從2002年至現(xiàn)在，有別墅產(chǎn)品可以購(gòu)買的項(xiàng)目，總量不會(huì)超過(guò)一百個(gè)樓盤。而其中，能有成規(guī)模別墅產(chǎn)品可以購(gòu)買的區(qū)域更是極為稀少。

尤其是在2010年限墅令出臺(tái)之后，上海不僅嚴(yán)格限制容積率在1.0以下的地塊上市，而且還在很多出讓文件中明確規(guī)定了對(duì)于建筑的限高和限低規(guī)定，這意味著原本通過(guò)提高高層建筑層高，為別墅開發(fā)騰挪容積率的做法也被嚴(yán)格限制，上海的城市別墅，尤其是核心區(qū)域的別墅產(chǎn)品因此面臨著供應(yīng)的枯竭。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，上海自2010年開始，別墅供應(yīng)面積就呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，大部分年份的別墅供應(yīng)面積都只有160多萬(wàn)平方米，2012年甚至只有140多萬(wàn)平方米。而今年上海的別墅供應(yīng)也不樂(lè)觀。截至今年7月，別墅的總供應(yīng)面積還不足1000萬(wàn)平方米，供應(yīng)的稀缺性可見一斑。

特別是一些目前發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，如大虹橋、濱江等板塊，可以購(gòu)買的城市別墅產(chǎn)品更是屈指可數(shù)。類似像上海中海紫御世家那樣，由國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)企業(yè)傾力打造的高端品牌別墅產(chǎn)品，更是極為難得。

因?yàn)檫@一原因，城市別墅的升值和保值性能已經(jīng)被業(yè)界公認(rèn)。上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，由于別墅用地極為緊張，目前位置好的別墅保值增值性能更為突出，交易行情即將趨穩(wěn)。即使是那些位置一般的別墅價(jià)格行業(yè)不會(huì)有大的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

不斷走高的土地價(jià)格/

事實(shí)上，即使沒(méi)有限墅令的出臺(tái)，中海紫御世家的高性價(jià)比也已經(jīng)在上海的別墅市場(chǎng)有口皆碑。

縱觀整個(gè)上海樓市，內(nèi)環(huán)市中心開發(fā)趨于飽和，住宅面臨供不應(yīng)求局面；中環(huán)作為內(nèi)環(huán)住宅需求的首要補(bǔ)充，近年來(lái)“地王”頻現(xiàn)，屢次刷新樓板價(jià)紀(jì)錄，在過(guò)去一年內(nèi)，上海只推出的一塊中環(huán)內(nèi)地塊，樓面價(jià)便已超過(guò)40000元/m2；就連外環(huán)附近寶山區(qū)顧村都已達(dá)到20150元/m2樓面價(jià)！

與此同時(shí)，限墅令下，別墅類產(chǎn)品日漸稀缺，城市別墅更是一“墅”難求，而以中海紫御世家一套實(shí)際使用面積近650m2的聯(lián)排為例，如果按現(xiàn)在中環(huán)邊上的樓板價(jià)4.5萬(wàn)/m2計(jì)算，僅土地成本就要3000多萬(wàn)元。

而根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，中海紫御世家目前在售的一棟最貴的別墅，總價(jià)也只有三四千萬(wàn)元，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于是買地送房。

然而，盡管是相當(dāng)于“白送”，但中海紫御世家的業(yè)主們所獲得的別墅來(lái)歷卻絕不普通。上述別墅產(chǎn)品，是中海延請(qǐng)國(guó)際當(dāng)今最一流的建筑設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的，而且房屋使用的大多是上等的名貴建材。

關(guān)于建筑本身的價(jià)值，即使沒(méi)有學(xué)過(guò)建筑設(shè)計(jì)，也可以從銅仁路333號(hào)的 “綠房子”的經(jīng)歷得到啟發(fā)。由于該建筑出自匈牙利著名設(shè)計(jì)師鄔達(dá)克之手，一直是上海文物部門欽定的上海優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑。類似的保護(hù)建筑，在目前的二手房市場(chǎng)幾乎是一房難求，已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)價(jià)之寶。

遠(yuǎn)景：大虹橋或成長(zhǎng)三角CBD/

對(duì)中海紫御世家來(lái)說(shuō)，位于大虹橋覆蓋的長(zhǎng)風(fēng)板塊，更令它的保值增值能力進(jìn)一步提升。在國(guó)家會(huì)展中心正式入駐大虹橋之后，整個(gè)大虹橋在長(zhǎng)三角，乃至全國(guó)的戰(zhàn)略地位正日益顯現(xiàn)。

作為整個(gè)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上最重要的一個(gè)CBD，也是全球最大的交通樞紐，大虹橋正在大規(guī)模吸引華東乃至全國(guó)的企業(yè)入駐，僅僅全國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè)選擇在大虹橋作為集團(tuán)總部或者區(qū)域總部的就有幾十家之多，另外大量的金融分支機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)也把大虹橋視為深入拓展整個(gè)華東乃至長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的最好位置。

在這樣的背景下，已有市場(chǎng)人士預(yù)期，未來(lái)大虹橋的能量將超過(guò)目前的淮海路、南京西路、徐家匯等路段，將成為浦西唯一能和陸家嘴比肩的超級(jí)商務(wù)中心。

而作為既是大虹橋內(nèi)屬區(qū)域又是市中心區(qū)域的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，在上海“十二五”規(guī)劃的推動(dòng)下，正以CBD和CED的雙重身份，乘勢(shì)而上，啟動(dòng)上海又一中心城區(qū)發(fā)展的引擎。

從重視程度來(lái)看，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)作為西上海的發(fā)展中心，承接浦西已發(fā)展成熟的中心城區(qū)和正在快速發(fā)展的大虹橋，價(jià)值飆升，前景無(wú)限。特別是通過(guò)軌道交通和中環(huán)，長(zhǎng)風(fēng)板塊直接對(duì)接上海虹橋交通樞紐，能夠到達(dá)地球村的任意角落。

目前長(zhǎng)風(fēng)板塊最大的受益者顯然非中海紫御世家莫屬，其位于長(zhǎng)風(fēng)公園的西側(cè)，同時(shí)靠近蘇州河，是整個(gè)區(qū)域自然資源最佳的住宅樓盤之一。周圍還有118廣場(chǎng)、旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)等商業(yè)中心以及華東師范大學(xué)，附近還有云嶺實(shí)驗(yàn)學(xué)校、怒江中學(xué)、曹陽(yáng)二中、華師大附屬小徐二等近10所學(xué)校，是上海名校資源最為集中的板塊。 （文/楊涵茗）