每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

昨日 （9月12日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，上海迪士尼板塊的首幅地塊正式出讓。有報道稱，招商地產(chǎn)、建發(fā)股份、綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等多家地產(chǎn)公司將參與競拍。迪士尼概念股界龍實(shí)業(yè) （600836，SH）因此在11日觸及漲停。

此前，界龍實(shí)業(yè)公告稱，公司將收購界龍生活廣場17%的股權(quán)。界龍生活廣場工地的外立面就自稱為“迪士尼鄰里中心”。但從百度地圖搜索得知，所謂的 “迪士尼鄰里中心”其實(shí)離上海迪士尼樂園并不近，坐公交車需要一個多小時。

知名房地產(chǎn)專家蔡為民表示，只有當(dāng)界龍生活廣場成為前往迪士尼的必經(jīng)之地，“迪士尼鄰里中心”才真正具有迪士尼樂園的商業(yè)經(jīng)營價值。但目前來看，其能否成為前往迪士尼樂園必經(jīng)地還是未知數(shù)。

對于務(wù)實(shí)的投資者來說，他們更關(guān)心的是界龍實(shí)業(yè)增發(fā)募資究竟能帶來多高的收益回報，但公告給出的答案并不理想。以揚(yáng)州項(xiàng)目為例，年綜合回報率只有9.38%。

收購價高出凈資產(chǎn)近1倍

9月3日，界龍實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱，擬非公開發(fā)行募集5.4億元，其中1.4億元用于收購兩個項(xiàng)目的股權(quán)，其中一項(xiàng)目就是上海界龍聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱界龍聯(lián)合）17%的股權(quán)。該公司目前正通過上海德意嘉置業(yè)有限公司開發(fā)界龍生活廣場。另一項(xiàng)目則是目前正在開發(fā)揚(yáng)州“御龍灣”商業(yè)二期的揚(yáng)州界龍名都置業(yè)有限公司40%的股權(quán)。根據(jù)公告，上述兩項(xiàng)股權(quán)收購價格較兩家公司的凈資產(chǎn)價值高出接近1倍。

除了收購上述兩個項(xiàng)目股權(quán)，公告還披露募集資金中的2.4億元將投資揚(yáng)州御龍灣商業(yè)二期。

資料顯示，界龍聯(lián)合開發(fā)的界龍生活廣場建筑面積達(dá)到24568平方米，緊鄰迪士尼動遷基地，市政配套已成熟，交通便利等。

根據(jù)德佑房地產(chǎn)此前提供的資料，界龍生活廣場所在的上海川沙新建商場的平均銷售價僅2萬多元/平方米。以去年成交的綠地東海岸商業(yè)廣場為例，成交價為23312元/平方米。

上海德融房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司研究經(jīng)理錢羅寧告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前與界龍生活廣場同在一條街的恒越生活廣場1樓的最高售價也就5萬元/平方米，平均售價只有3.5萬元/平方米。

如果界龍實(shí)業(yè)按照3.5萬元/平方米的價格進(jìn)行銷售，整個項(xiàng)目銷售額有望達(dá)到8.6億元。而依據(jù)上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會登記的該項(xiàng)目信息顯示，項(xiàng)目總投資額在2.35億元。

中房信研究總監(jiān)薛建雄透露，目前稅費(fèi)一般占房產(chǎn)銷售價格的30%。按照上述比重，收購界龍生活廣場17%股權(quán)帶來的收益，預(yù)期可達(dá)到6000多萬元。

揚(yáng)州項(xiàng)目或拖累收益

盡管收購界龍生活廣場可能帶來的收益不低，但另一投資項(xiàng)目揚(yáng)州御龍灣二期的較低預(yù)期收益率，極可能拖累這次非公開募集資金的收益。

根據(jù)公告，雖然揚(yáng)州御龍灣二期的銷售毛利率高達(dá)40%，但整個項(xiàng)目的預(yù)計綜合內(nèi)部收益率卻只有9.38%，而2012年地產(chǎn)行業(yè)平均股東回報率在14.1%。

業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，以高出賬面價值接近1倍的價格，收購揚(yáng)州御龍灣二期40%的股權(quán)究竟有何意義。

《證券日報》的報道稱，大股東界龍集團(tuán)在界龍實(shí)業(yè)股價上漲時停牌“截胡”，以較低價發(fā)行股份，投資對上市公司業(yè)績影響不大的項(xiàng)目，嚴(yán)重?fù)p害中小股東的利益。9月3日的界龍實(shí)業(yè)收盤價是增發(fā)價的1.4倍，大股東認(rèn)購不低于總發(fā)行股數(shù)的26.21%，在目前股價上行時將獲得較高的收益。

事實(shí)上，界龍實(shí)業(yè)受到的質(zhì)疑并不只是收購價格過高，前期投資回報率低，也讓投資者對其投資方向存在顧慮。

9月3日，界龍實(shí)業(yè)公布其前次募集資金使用情況的專項(xiàng)報告。根據(jù)該報告，界龍實(shí)業(yè)曾在2007年1月非公開募資1.58億元，其中凈額1.498億元，界龍實(shí)業(yè)將其中的1.4882億元投資到承諾投資項(xiàng)目。

值得注意的是，從2008年到今年7月，上述投資總計獲得利潤僅為2740.4萬元，折合成年投資回報率僅為4.09%。